Kellerräume als Wohnfläche bei Grundstücksbewertung

Kellerraum bei Grundsteuerwertfeststellung 

Streitig ist bei der Grundsteuerwertfeststellung für ein Einfamilienhaus die maßgebliche Wohnfläche. Konkret geht es um die Frage, ob die Fläche eines im Keller gelegenen Raums einzubeziehen ist. 

Die Wohnfläche in den oberirdischen Geschossen des Einfamilienhauses beläuft sich unstreitig auf 147,31 m² (oberirdische Innenräume 144,31 m² zuzüglich 25 % der Terrassenfläche von 12 m²). Im Keller, der vollständig unterhalb des Bodenniveaus liegt, befindet sich ein 26,44 m² großer Raum, der eine Höhe von 2,10 m hat, beheizbar ist, über ein 0,45 m x 0,95 m großes Fenster verfügt. Er wird nur über einen Lichtschacht, der mit einem Gitter abgedeckt ist, vom Tageslicht erreicht und belüftet. 

Bei der Bewertung im typisierten Verfahren legte das Finanzamt eine Wohnfläche von 147 m² (abgerundet) zuzüglich 26 m² Kellerraum, somit insgesamt 173 m², zugrunde. 

Wohnflächenverordnung

Ein Einfamilienhaus im Sinne des § 249 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 249 Abs. 2 BewG ist nach § 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG im typisierten Ertragswertverfahren zu bewerten. Im typisierten Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert nach § 252 Satz 1 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts. 

Nach Auffassung des FG hat das Finanzamt den kapitalisierten Reinertrag unzutreffend berechnet, soweit es die Grundfläche des Kellerraums in die maßgebliche Wohnfläche einbezogen hat. Das FG verweist darauf, dass die Wohnfläche im Rahmen der Grundsteuerwertfeststellung im typisierten Ertragswertverfahren anhand der Wohnflächenverordnung zu berechnen ist. 

Kellerräume, die nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, seien hierbei als Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a) WoFIV nicht einzubeziehen. 

Lagerraum dient keinen Wohnzwecken

Im Urteilsfall wurde der Kellerraum als Lagerraum genutzt, der - so das FG - wegen seiner Ausstattung (kein Bodenbelag, zur Belüftung und Beleuchtung nur unzureichend geeignetes Fenster) nicht als zu Wohnzwecken im engeren Sinne nutzbarer Kellerraum, sondern als typischer Zubehörraum zu qualifizieren ist.

Vorherrschende Meinung

Auch in der Literatur wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass die für die Grundsteuerwertfeststellung im typisierten Ertragswertverfahren maßgebliche Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist. Damit sind Kellerräume im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a) WoFIV, wenn sie nicht zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, nicht einzubeziehen (vgl. unter anderem Krumm/Paeßens, GrStG, § 254 BewG Rz. 6, 7, § 249 Rz. 9).

FG Berlin-Brandenburg, Gerichtsbescheid v. 3.3.2026, 3 K 3118/25