Zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Erbschaftsteuer

Hintergrund: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts

Weist der Steuerpflichtige bei der Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten dienen (§ 198 Abs. 2 BewG).

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren hatte der BFH über die Zulassung der Revision gegen das erstinstanzliche Urteil (FG Düsseldorf v. 27.11.2025, 11 K 2562/22 BG) zu entscheiden. Das FG hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass der Kläger durch die vorgelegten Gutachten den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts i. S. v. § 198 BewG nicht erbracht habe.

Kläger legt im Feststellungsverfahren Gutachten vor

• Der Kläger ist Erbe nach dem im Mai 2020 verstorbenem Erblasser. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke.
• Beim Finanzamt (FA) reichte der Kläger neben Erklärungen zur Feststellung des Bedarfswerts der Grundstücke Gutachten aus dem Monat Juli 2020 eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ein. Der Sachverständige ermittelte zum Bewertungsstichtag Grundbesitzwerte im Wege des Ertragswertverfahrens für das Grundstück 1 i. H. v. 210.000 EUR und das Grundstück 2 i. H. v. 305.000 EUR.
• Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag aus dem Monat Februar 2021 veräußerte der Kläger den Grundbesitz insgesamt zu einem Kaufpreis von 900.000 EUR. Davon entfiel laut Kaufvertrag ein Anteil i. H. v. 380.000 EUR auf das Grundstück 1 und i. H. v. 520.000 EUR auf das Grundstück 2.

FA wendet Ertragswertverfahren an

Das FA ermittelte auf Grundlage der eingereichten Feststellungserklärungen im Wege des Ertragswertverfahrens für die wirtschaftlichen Einheiten Grundbesitzwerte für Zwecke der Erbschaftsteuer i. H. v. 290.834 EUR für das Grundstück 1 und i. H. v. 405.006 EUR für das Grundstück 2 und stellte diese Werte mit Bescheiden über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts fest. Die eingereichten Gutachten berücksichtigte das FA nicht, weil der erzielte Kaufpreis über den gutachterlich ermittelten Werten liege. Die Einsprüche gegen die Feststellungsbescheide blieben erfolglos.

FG weist Klage als unbegründet ab

Das FG führte zur Begründung aus, der Kläger habe den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG nicht erbracht. Selbst wenn die vorgelegten Gutachten grundsätzlich die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten erfüllten, stehe der Übernahme der Werte aus den Gutachten die Höhe der durch den Verkauf der Grundstücke erzielten Kaufpreise entgegen. 

Beschwerde des Klägers wegen Nichtzulassung der Revision

Mit der Beschwerde macht der Kläger u. a. einen Verstoß des FG gegen § 96 Abs. 1 i. V. m. § 76 Abs. 1 FGO geltend. Ein schematischer Vorrang des Kaufpreises für die Wertermittlung des Grundbesitzes unter pauschaler Ablehnung der eingereichten Gutachten verletze den Anspruch, das Gesamtergebnis des Verfahrens bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen. Das FG verletze seine Sachaufklärungspflicht, wenn es im Rahmen der Beweiswürdigung nicht im Einzelnen begründe, warum die konkret festgestellten Mängel- und Sanierungspositionen (20.500 EUR bzw. 80.500 EUR gutachterlich unzutreffend oder unbeachtlich seien.

Entscheidung: Pauschale Ablehnung des eingereichten Gutachtens unzulässig

Im Urteilsfall liegen Verfahrensmängel vor, auf denen die Entscheidung des FG beruhen kann (§ 115 Abs. 2 Nr. 3 FGO). 

Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung und zur Berücksichtigung des Gesamtergebnisses verletzt

Das FG hat bei der Beweiswürdigung weder das Gesamtergebnis des Verfahrens berücksichtigt noch den Sachverhalt hinreichend aufgeklärt.

• Nach § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 FGO entscheidet das FG nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Das Gesamtergebnis des Verfahrens umfasst dabei den gesamten durch das Klagebegehren begrenzten und durch die Sachaufklärung des Gerichts und die Mitverantwortung der Beteiligten konkretisierten Prozessstoff. Das FG hat den Inhalt der ihm vorliegenden Akten vollständig und einwandfrei zu berücksichtigen.
• Das FG ist nach § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO verpflichtet, von Amts wegen den Sachverhalt zu erforschen und ihn unter allen ernstlich in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Diese Pflicht beinhaltet zwar nicht, jeder fernliegenden Erwägung nachgehen zu müssen. Wohl aber muss das FG die sich im Einzelfall aufdrängenden Überlegungen auch ohne entsprechenden Hinweis der Beteiligten anstellen und entsprechende Aufklärungsmaßnahmen treffen.

Daran gemessen liegt ein Verstoß gegen § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 und § 76 Abs. 1 FGO vor. Das FG hat zu Unrecht für die Wertermittlung den Kaufpreis unter pauschaler Ablehnung der eingereichten Gutachten herangezogen. Es hat keine Stellung dazu bezogen, warum die gutachterlich konkret festgestellten Mängel nicht zu berücksichtigen seien.

Ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten genügt regelmäßig zum Nachweis

Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und ggf. der Gerichte. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der für die Wertermittlung einschlägigen Vorschriften entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.

Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Ist etwa ein vorgenommener Abschlag nicht hinreichend begründet, ist lediglich dieser Abschlag zu streichen. Etwaige Lücken im Gutachten können vom Finanzamt und vom FG selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist. Das FG muss sich bei der Bewertung des Gutachtens mit der Auffassung des Sachverständigen auseinandersetzen und eine ggf. abweichende Auffassung begründen. Eine rein pauschale Ablehnung des gesamten Gutachtens durch das FG erfüllt diese Vorgaben nicht.

Vorliegend keine Heranziehung des Kaufpreises

Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann neben einem Gutachten auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.

Die Vorschrift gilt nach ihrem klaren Wortlaut jedoch nur für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Ein höherer als der nach §§ 179, 182 bis 196 BewG festgestellte Wert kann aufgrund zeitnaher Kaufpreise nicht angesetzt werden.

Vorgaben des BFH für zweiten Rechtsgang

Das FG hätte die eingereichten Gutachten auf ihre Plausibilität und die Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften prüfen und sich ggf. im Einzelnen mit der Auffassung des Sachverständigen in den Gutachten auseinandersetzen müssen, sollte es beispielsweise den vorgenommenen Abschlägen für festgestellte Mängel nicht folgen wollen. Dies wird das FG im zweiten Rechtsgang nachzuholen haben. Eine pauschale Zurückweisung der Gutachten unter Hinweis auf den höheren Kaufpreis ist nicht möglich. Die Berücksichtigung des Kaufpreises dient im Streitfall nicht dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.

BFH, Beschluss v. 4.8.2026, II B 87/25 ; veröffentlicht am 1.10.2026

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