Die ggf. selbständig begünstigten Gebäudeteile bestimmen sich nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang (Rz. 34).[3]Beachten Sie: Soweit begünstigter Sanierungsaufwand bei gemischt-genutzten Gebäuden anfällt, sind nur die Aufwendungen förderfähig, die

  • entweder anteilig (Erneuerung der Heizungsanlage, energetische Sanierung der Außenfassade) oder
  • direkt der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung

zugeordnet werden können.

 

Beispiel 1

(nach BMF, Rz. 34)

In einem gemischt-genutzten Gebäude (genutzt zu 48,48 % für eigene Wohnzwecke im Obergeschoss und zu 51,52 % für gewerbliche Zwecke im Erdgeschoss; berechnet nach dem Nutzflächenanteil) werden – planerisch begleitet und beaufsichtigt von einem Energieberater (Kosten: 2.500 EUR) – sämtliche 8 Fenster, die Etagentür im Obergeschoss und im Erdgeschoss das Schaufenster sowie die Ladentür ausgetauscht (direkt zuordenbare Kosten für Wohnanteil: 17.400 EUR; unmittelbar den gewerblichen Zwecken zuzuordnende Kosten: 12.400 EUR). Außerdem werden am gesamten Gebäude die Außenwände und die Dachflächen für insgesamt 43.000 EUR gedämmt.

Lösung: Die direkt der gewerblichen Nutzung zuordenbaren Kosten (12.400 EUR) sind aufgrund des Vorrangs des BA-Abzugs nicht begünstigt (vgl. § 35c Abs. 3 S. 1 EStG).

Die Aufwendungen für die Fenster im Obergeschoss und die Etagentür (17.400 EUR) sind der zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung direkt zuzuordnen und vollständig nach § 35c EStG förderfähig.

Die übrigen, nicht direkt zuordenbaren Aufwendungen für die Dämmung und den Energieberater i.H.v. 45.500 EUR (43.000 EUR + 2.500 EUR) sind auf die Wohnung und den gewerblich genutzten Teil des Gebäudes aufzuteilen. Mangels anderen Aufteilungsmaßstabs – nach dem BMF jedoch stets[4] – geschieht dies im Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes, so dass die Aufwendungen für die Außendämmung und für den Energieberater anteilig mit jeweils 48,48 % (Außendämmung 20.846 EUR und Energieberater 1.212 EUR) förderfähig sind. Die so aufgeteilten Aufwendungen für den Energieberater mindern die ESt zur Hälfte (§ 35 Abs. 1 S. 4 Halbs. 2 EStG; d.h. 606 EUR).

Beachten Sie: Der Gesamtförderhöchstbetrag von 40.000 EUR darf auch bei unterschiedlicher Nutzung einzelner Gebäudeteile für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung in voller Höhe beansprucht werden (§ 35c Abs. 5 EStG).

[3] Ebenso Reddig in Kirchhof, EStG, 20. Aufl. 2021, § 35c Rz. 9.
[4] Zur Wahl des Aufteilungsmaßstabs s. Bleschick, EStB 2021, 211 (213 f.).

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