Objektidentität liegt vor, wenn an einer rechtlich nicht getrennten Wohnung das Wohnungseigentum begründet wird. Die bereits nach § 35c EStG in Anspruch genommene Steuerermäßigung für die rechtlich nicht getrennte Wohnung mindert den (Gesamt-)Höchstbetrag der Steuerermäßigung für die Eigentumswohnung. Wird das begünstigte Objekt entgeltlich oder unentgeltlich auf eine andere Person übertragen, kann die – die Immobilie ebenfalls zu eigenen Wohnzwecken nutzende – andere Person für ihre eigenen energetischen Aufwendungen die steuerliche Förderung gem.§ 35c EStG ebenfalls bis zu einem (Gesamt-)Höchstbetrag von 40.000 EUR in Anspruch nehmen (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 28-30).
Die energetischen Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude (begünstigtes Objekt) werden nur im Jahr des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme sowie im 1. und 2. folgenden Kalenderjahr durch Ermäßigung der tariflichen Einkommensteuer vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen wie folgt gefördert:
Förderjahr | Fördersatz | Förderhöchstbetrag |
im Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme | 7 % | 14.000 EUR |
im darauffolgenden Kalenderjahr | 7 % | 14.000 EUR |
im übernächsten Kalenderjahr | 6 % | 12.000 EUR |
Die Steuerermäßigung mindert die um die sonstigen Steuerermäßigungen herabgesetzte tarifliche Einkommensteuer. Die tarifliche Einkommensteuer wird also zunächst um ggf. vorhandene andere Steuerermäßigungen vermindert und erst dann um die Steuerermäßigung nach § 35c EStG.
Wirkt sich die Steuerermäßigung nach § 35c EStG in einem Veranlagungszeitraum nicht oder nicht in vollem Umfang aus, geht sie insoweit verloren. Sie kann also nicht in einem anderen Veranlagungszeitraum nachgeholt werden. Vor- oder Rücktragsmöglichkeiten in andere Veranlagungszeiträume sieht § 35c EStG nicht vor.
Die Jahreshöchstbeträge des § 35c Abs. 1 Satz 1 EStG sind wie der (Gesamt-)Höchstbetrag des § 35c Abs. 1 Satz 5 EStG objekt- und nicht maßnahmenbezogen.
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG ist nur im Veranlagungszeitraum des Abschlusses der energetischen Maßnahmen und in den beiden folgenden
Veranlagungszeiträumen möglich. Übersteigt der für die energetische Maßnahme ermittelte Steuerermäßigungsbetrag die tarifliche Einkommensteuer (vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen) der steuerpflichtigen Person (sog. Anrechnungsüberhang), so kann dieser Anrechnungsüberhang weder in anderen Veranlagungszeiträumen steuermindernd berücksichtigt noch innerhalb des 3-jährigen Förderzeitraumes auf einen der 3 Veranlagungszeiträume vor- bzw. zurückgetragen werden. Der Anrechnungsüberhang mindert aber auch nicht den Höchstbetrag der Steuerermäßigung (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 26).
Gesamtförderobergrenze
Die Förderung kann für mehrere Einzelmaßnahmen an einem begünstigten Objekt in Anspruch genommen werden. Für jedes begünstigte Objekt beträgt der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40.000 EUR (§ 35c Abs. 1 Satz 5 EStG).
Praxis-Beispiel: Förderung für mehrere Einzelmaßnahmen Die Eheleute B haben im Jahr 2020 ein im Jahr 1964 hergestelltes Einfamilienhaus in Saarbrücken gemeinsam erworben. Im Jahr 2021 führen A und B nach § 35c EStG begünstigte energetische Maßnahmen durch. Die Aufwendungen hierfür betragen 100.000 EUR. Im Jahr 2023 werden weitere energetische Sanierungsmaßnahmen mit einem Auftragsvolumen von 40.000 EUR durchgeführt. Den Eheleuten B steht für diese Maßnahmen folgende Steuerermäßigung nach § 35c EStG zu:
Insgesamt erhalten die Eheleute B für ihr Einfamilienhaus Steuerermäßigungen i. H. v. 28.000 EUR in den Veranlagungszeiträumen 2021 bis 2025. Für energetische Baumaßnahmen i. S. v. § 35c EStG können die Eheleute damit noch Steuerermäßigungen i. H. v. max. 12.000 EUR in Anspruch nehmen (was einem Auftragsvolumen von 60.000 EUR entspricht), wenn die entsprechenden Baumaßnahmen vor dem 1.1.2030 abgeschlossen werden. |
Steuerliche Förderung mehrerer Objekte
Der Höchstbetrag der Steuerermäßigung von 40.000 EUR je Objekt kann zeitgleich oder nacheinander für mehrere begünstigte Objekte in Anspruch genommen werden. Im Falle einer zeitgleichen Förderung von mehreren begünstigten Objekten muss zusätzlich die in Anspruch genommene Steuerermäßigung je Objekt ermittelt werden.
Hat sich die Steuerermäßigung nach § 35c EStG deshalb nicht in voller Höhe ausgewirkt, weil die tarifliche Einkommensteuer (vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen) der steuerpflichtigen Person niedriger war (sog. Anrechnungsüberhang), ist die den einzelnen begünstigten Objekten zuzurechnende Steuerermäßigung nach § 35c EStG nach dem Verhältnis der förderfähigen Aufwendungen je Objekt zu der Summe der insgesamt förderfähigen Aufwendungen
aller Objekte zu ermitteln (BMF, Schreiben v. 14.1.2021, BStBl 2021 I S. 103, Rz. 27).
Mehrere Eigentümer
Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung nach § 35c EStG setzt kein Alleineigentum des Steuerpflichtigen voraus. Steht das Eigentum am begünstigten Objekt mehreren Personen zu, kann die Förderung energetischer Einzelmaßnahmen i. H. v. 40.000 EUR für das begünstigte Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden (§ 35c Abs. 6 EStG.).
Die auf die energetische Maßnahme entfallenden Aufwendungen sowie der Höchstbetrag der Steuerermäßigung sind den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zuzurechnen. Bei Ehegatten oder Lebenspartnern, die zusammenveranlagt werden, ist eine Aufteilung der Aufwendungen sowie des Höchstbetrags der Steuerermäßigung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile nicht erforderlich.
Wird das begünstigte Objekt nicht von allen Miteigentümern zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind für die steuerliche Förderung nur die Aufwendungen zu berücksichtigen, die auf den/die Miteigentümer, der/die das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzt/nutzen, nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils/ihrer Miteigentumsanteile entfallen (BMF, Schreiben v. 14.1.2021, BStBl 2021 I S. 103, Rz. 28).
Die der Steuerermäßigung nach § 35c Abs. 1 EStG zu Grunde liegenden Aufwendungen werden in den Fällen des Miteigentums nach § 180 AO einheitlich und gesondert festgestellt. Die für die gesonderte Feststellung von Einkünften nach § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden. Örtlich zuständig ist nach § 18 Abs. 1 Nr. 1 AO das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Bei zusammen veranlagten Eheleuten, die beide Miteigentümer des Förderobjekts sind, ist eine gesonderte und einheitliche Feststellung nicht erforderlich.
Praxis-Beispiel: Steuerermäßigung bei mehreren Eigentümern Steuerpflichtiger A und Steuerpflichtige B sind Lebensgefährten und haben im Jahr 2021 ein 40 Jahre altes Einfamilienhaus in Saarbrücken gemeinsam zu je ½ Miteigentumsanteil erworben. Im Jahr 2023 führen A und B nach § 35c EStG begünstigte energetische Maßnahmen i. H. v. 100.000 EUR durch. Die Kosten hierfür werden von beiden je zur Hälfte getragen. Da das Einfamilienhaus von beiden zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, steht beiden die Steuerermäßigung gemeinsam und beiden zur Hälfte zu. In den Veranlagungszeiträumen 2023 und 2024 können A und B für den von ihnen gemeinsam getragenen Aufwand von 100.000 EUR jeweils – hälftig – 7 % von 50.000 EUR = 3.500 EUR und im Veranlagungszeitraum 2025 jeweils 6 % von 50.000 EUR = 3.000 EUR steuermindernd geltend machen, insgesamt damit jeder für sich 10.000 EUR. Damit verbleibt für weitere energetische Maßnahmen für das Einfamilienhaus noch ein Förderbetrag von 40.000 EUR ./. 20.000 EUR = 20.000 EUR, wenn entsprechende Maßnahmen vor dem 1.1.2030 abgeschlossen werden. |
Der einzelne Miteigentümer kann die Steuerermäßigung allerdings nur in Anspruch nehmen, wenn er das Objekt selbst ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Wird das begünstigte Objekt nicht von allen Miteigentümern zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sind für die steuerliche Förderung nur die Aufwendungen zu
berücksichtigen, die auf die Miteigentümer, die das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzen, nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile entfallen.
Bewohnen Miteigentümer gemeinsam eine Wohnung, für die sie die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beanspruchen und wird im Falle des Todes eines Miteigentümers der überlebende Miteigentümer durch Gesamtrechtsnachfolge infolge des Erbfalls zum Alleineigentümer, kann der überlebende Miteigentümer die bisher auf den anderen Miteigentümer entfallende Steuerermäßigung innerhalb des 3-jährigen Abzugszeitraums fortführen, wenn der überlebende Miteigentümer die Wohnung nunmehr im Alleineigentum zu eigenen Wohnzwecken nutzt (BMF, Schreiben v. 21.8.2025, BStBl 2025 I S. 1609, Rz. 38-40).
Praxis-Beispiel: Miteigentum an einer Eigentumswohnung Steuerpflichtiger A und Steuerpflichtiger B sind zu je 50 % Miteigentümer einer in Saarbrücken belegenen Eigentumswohnung. Die Eigentumswohnung wird ausschließlich von A zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im Jahr 2024 führen A und B nach § 35c EStG begünstigte energetische Maßnahmen i. H. v. 60.000 EUR durch. Die Kosten hierfür werden von beiden je zur Hälfte getragen. Da die Eigentumswohnung ausschließlich von A zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, erfüllt nur er die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Für den anteilig von ihm getragenen Aufwand von 30.000 EUR kann A in den Veranlagungszeiträumen 2024 und 2025 jeweils 7 % = 2.100 EUR und in 2026 6 % = 1.800 EUR steuermindernd geltend machen. Dem Steuerpflichtigen B steht keine Steuerermäßigung zu. |
Unterschiedliche Nutzung einzelner Gebäudeteile
Die Steuerermäßigung kann auch für Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, gewährt werden (§ 35c Abs. 5 EStG.). Wird ein Gebäude vom Eigentümer unterschiedlich genutzt, z. B. zu eigenen und zu fremden Wohnzwecken, kann für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung der volle Höchstbetrag der Steuerermäßigung von 40.000 EUR in Anspruch genommen werden. Es sind nur die Aufwendungen berücksichtigungsfähig, die entweder anteilig oder direkt der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung zugeordnet werden können. Zu den anteilig zu berücksichtigenden Aufwendungen gehören beispielsweise die Erneuerung der Heizung oder die energetische Sanierung der Außenfassade.
Praxis-Beispiel: Unterschiedlich genutzte Gebäudeteile A ist Eigentümer eines Gebäudes in Riegelsberg. Die 80 qm große Wohnung im Obergeschoss bewohnt A selbst. Im Erdgeschoss betreibt A eine kleine Buchhandlung mit 85 qm. Die Wohnung im Obergeschoss ist über eine kleine von außen angebaute Treppe erreichbar. Im Jahr 2025 lässt A sämtliche Fenster (8 Fenster) sowie die Haustür im Obergeschoss und im Erdgeschoss das Schaufenster sowie die Ladentür austauschen. Außerdem werden die Außenwände und die Dachflächen gedämmt. Sämtliche energetische Maßnahmen wurden von einem Energieberater planerisch begleitet und beaufsichtigt. Für die energetischen Maßnahmen sind folgende Aufwendungen angefallen:
Die Aufwendungen für die Fenster im Obergeschoss und die Haustür (17.400 EUR) sind der von A zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung direkt zuzuordnen und können in vollem Umfang für die Steuerermäßigung nach § 35c EStG berücksichtigt werden. Die übrigen Aufwendungen – mit Ausnahme der Aufwendungen für die Schaufenster und die Ladentür (12.400 EUR) – i. H. v. 45.500 EUR (43.000 EUR sowie 2.500 EUR) sind auf die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung und den gewerblich genutzten Teil des Gebäudes aufzuteilen. Das Gebäude hat eine gesamte Nutzfläche von 165 qm (Obergeschoss 80 qm und Erdgeschoss 85 qm). Im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Gebäudes beträgt der Anteil der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung 48,48 %, sodass A für die Aufwendungen für die Außendämmung und für den Energieberater anteilig mit jeweils 48,48 % (Außendämmung 20.846 EUR und Energieberater 1.212 EUR) die Steuerermäßigung gem. § 35c EStG in Anspruch nehmen kann, wobei sich die Aufwendungen für den Energieberater i. H. v. 50 % (606 EUR) steuerermäßigend auswirken. Der Höchstbetrag der Steuerermäßigung von 40.000 EUR kann für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung in voller Höhe beansprucht werden (§ 35c Abs. 5 EStG). |
