Rz. 160
[Autor/Stand] Die in Anlage 39 zum BewG nach Ländern, Wohnflächen- und Baujahrgruppen unterschiedenen Nettokaltmieten pro Quadratmeter werden durch Zu- und Abschläge nach 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen angepasst. Für die Bewertung von Wohngrundstücken im Ertragswertverfahren ist zur Ermittlung des Rohertrages die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe i.S.d. § 254 BewG erforderlich. Das Bundesministerium der Finanzen wurde ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe i.S.d. § 254 BewG zur Ermittlung der Zu- und Abschläge nach Anlage 39 zum Bewertungsgesetz auf der Grundlage der Einordnung nach § 12 Abs. 3 WoGG in der jeweils gültigen Fassung in Verbindung mit § 1 Abs. 3 und Anlage WoGV in der jeweils gültigen Fassung für steuerliche Zwecke herzuleiten. Mit dieser Rechtsverordnung wird jede Gemeinde im Bundesgebiet einer entsprechenden Mietniveaustufe zugeordnet. Eine Zuordnung erfolgt flächendeckend für das gesamte Bundesgebiet, unabhängig davon, ob ein Land von der Ermächtigung nach Artikel 72 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 GG Gebrauch gemacht hat. Zum einen setzt ein Abweichen der Länder von der bundesgesetzlich geregelten Grundsteuer eine entsprechende bundesgesetzliche Regelung voraus, zum anderen soll für den Fall vorgesorgt werden, dass eine vorhandene landesrechtliche Regelung wieder aufgehoben wird.
Rz. 161
[Autor/Stand] Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen und der dafür maßgebliche Gebietsstand ergibt sich aus der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe i.S.d. § 254 des Bewertungsgesetzes vom 18.8.2021.[3]
Rz. 162
[Autor/Stand] Dabei ergibt sich neben der gemeindebezogenen Einordnung in die Mietniveaustufen auch der maßgebliche Gebietsstand aus der nach § 263 Abs. 2 BewG zu erlassenden Rechtsverordnung in der jeweils aktuellen Fassung . Somit ist sichergestellt, dass auch im Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt des Erlasses der Rechtsverordnung und dem Feststellungszeitpunkt (z.B. durch Zusammenlegung mehrerer Gemeinden) neu gegründete Gemeinden, die in der Rechtsverordnung nicht aufgeführt werden (konnten), einer Mietniveaustufe zugeordnet werden.
Rz. 163
[Autor/Stand] Die Mietstufen dienen zur Differenzierung der Miethöhe und sind untergliedert in die Mietstufen von 1 (günstigste Mietstufe) bis Mietstufe 7 (teuerste Mietstufe). Durch die Einführung der Mietniveaustufe 7 zum 1.1.2020 sollte ein deutlich erhöhtes Mietniveau in den Ballungsräumen abgebildet werden.
Rz. 164
[Autor/Stand] Je nach gemeindespezifischer Zuordnung zu einer Mietniveaustufe wird ein Zu- bzw. Abschlag zu der maßgeblichen Listenmiete berücksichtigt. Die Mietniveaustufe berücksichtigt die Abweichung der einzelnen Gemeinde vom durchschnittlichen Mietniveau (definiert als Mietniveaustufe 3).
Rz. 165
[Autor/Stand] Die mit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz[8] angepassten und in Anlage 39 zum BewG ausgewiesenen Mietniveaustufen lauten:
| Mietniveaustufe 1 | – 20 % |
| Mietniveaustufe 2 | – 10 % |
| Mietniveaustufe 3 | +/– 0 % |
| Mietniveaustufe 4 | + 10 % |
| Mietniveaustufe 5 | + 20 % |
| Mietniveaustufe 6 | + 30 % |
| Mietniveaustufe 7 | + 40 % |
Beispiel:
Während für Gelsenkirchen (Mietniveaustufe 2) ein Abschlag von 10 % auf die Listenmiete vorzunehmen ist, erfolgt in Dortmund (Mietniveaustufe 3) keine Anpassung. In Essen (Mietniveaustufe 4) ist ein Zuschlag von 10 % zu berücksichtigen, in Düsseldorf und Köln (Mietniveaustufe 6) ein Zuschlag von 30 %.
Rz. 166– 168
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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