Rz. 38
[Autor/Stand] Eine auf fremdem Grund und Boden im Jahre 1992 errichtete Lagerhalle (Warmlager) ist für Erbschaftsteuerzwecke auf den 1.7.2022 zu bewerten. Die Lagerhalle ist zu fremden betrieblichen Zwecken vermietet. Die monatliche Miete beträgt 1.750 EUR, sie entspricht der üblichen Miete. Bei Ablauf des Nutzungsrechts (31.12.2025) steht dem Nutzungsberechtigten gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein vertraglich vereinbarter Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts der Lagerhalle zu. Das belastete Grundstück ist 2.000 m[2] groß; der Bodenrichtwert beträgt 70 EUR/m[2]. Der örtliche Gutachterausschuss hat keine Bewirtschaftungskosten, aber für entsprechende Grundstücke einen Liegenschaftszinssatz i.H.v. 6 % ermittelt.
Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Lagerhalle) wird ausschließlich zu fremden gewerblichen Zwecken genutzt und stellt daher ein Geschäftsgrundstück (§ 181 Abs. 6 BewG) dar. Für das Geschäftsgrundstück lässt sich die übliche Miete auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln, so dass die Bewertung im Ertragswertverfahren (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG) erfolgt. Da der Gutachterausschuss keine Bewirtschaftungskosten ermittelt hat, sind die gesetzlichen Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 zum BewG anzusetzen. Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer der Lagerhalle beträgt nach Anlage 22 zum BewG 40 Jahre. Die Lagerhalle ist am Bewertungsstichtag 30 Jahre alt (1992 bis 2022), so dass sich grundsätzlich eine Restnutzungsdauer von zehn Jahren ergibt. Da bei Ablauf des Nutzungsrechts ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts besteht und die Lagerhalle dem zur Folge nicht abzureißen ist, hat die Restlaufzeit des Nutzungsrechts (drei Jahre und sechs Monate) keinen Einfluss auf die Restnutzungsdauer der Lagerhalle. Es greift jedoch die Mindestrestnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 5 BewG) i.H.v. 30 % der Gesamtnutzungsdauer, so dass sich für die Lagerhalle eine Mindestrestnutzungsdauer von zwölf Jahren ergibt (30 % × 40 Jahre). Der Grundbesitzwert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ergibt sich ausschließlich aus dem Gebäudeertragswert:
| Rohertrag | 21.000 EUR | |
| (Vertraglich vereinbarte monatliche Miete × 12 Monate; 1.750 EUR × 12) | ||
| – Bewirtschaftungskosten | – 4.830 EUR | |
| (lt. Anlage 23 zum BewG = 23 %, Geschäftsgrundstück mit einer Mindestrestnutzungsdauer von 12 Jahren) | ||
| Reinertrag des Grundstücks | 16.170 EUR | |
| – Bodenwertverzinsung | – 8.400 EUR | |
| (Bodenwert[2] × Liegenschaftszinssatz nach Vorgabe des Gutachterausschusses; 2.000 m [2] × 70 EUR/m [2] × 6,0 %) | ||
| Gebäudereinertrag | 7.770 EUR | |
| × Vervielfältiger | × 8,38 | |
| (lt. Anlage 21 zum BewG bei einer Mindestrestnutzungsdauer von 12 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 6,0 %) | ||
| Gebäudeertragswert | 65.112 EUR | |
| Grundbesitzwert | 65.112 EUR |
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