Rz. 131
[Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung zu § 258 Abs. 3 BewG lautet:[2]
"... Die Vorschrift beschreibt die Ermittlung des Grundsteuerwerts (Sachwerts) im Sachwertverfahren und entspricht im Wesentlichen § 83 BewG. Die Summe aus dem gesondert zu ermittelnden Bodenwert (§§ 258 Absatz 2, 247 BewG) und dem gesondert zu ermittelnden Gebäudesachwert (§ 259 BewG) ergibt den vorläufigen Sachwert, der mittels einer Wertzahl (§ 260 BewG) an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst wird. Die Werte für den Grund und Boden, das Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen sind mit dem Ansatz des Grundsteuerwerts abgegolten. Zur Berücksichtigung von baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und sonstigen Anlagen wurden die Normalherstellungskosten pauschal um drei Prozent erhöht. (vgl. auch Begründung zu § 259 Absatz 1 BewG) ..."
Rz. 132
[Autor/Stand] § 258 Abs. 3 BewG stellt die Grundzüge des Sachwertverfahrens dar. Gemäß § 258 Abs. 3 Satz 1 BewG ergibt die Summe aus Bodenwert i.S.d. § 247 BewG und Gebäudesachwert den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren mit der Wertzahl nach § 260 BewG zu multiplizieren, § 258 Abs. 3 Satz 2 BewG. Der Grundsteuerwert ist auf volle 100 EUR abzurunden, § 230 BewG. Mit dem Grundsteuerwert sind nach § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen abgegolten. Zusätzlich ist auch beim Sachwertverfahren als Grundstückswert mindestens derjenige Wert anzusetzen ist, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre, vgl. § 251 BewG.
Rz. 133
[Autor/Stand] Die Vorschrift des § 258 Abs. 3 BewG entspricht weitgehend § 83 BewG.[5] In dieser für das Einheitswertverfahren geltenden Vorschrift ergibt die Summe aus Boden- und Gebäudewert einschließlich des Werts der Außenanlagen den Ausgangswert. Dieser soll durch Anwendung von sog. Wertzahlen an den gemeinen Wert i.S.d. § 9 BewG angeglichen werden, vgl. § 90 Abs. 1 BewG. Der gemeine Wert wird im allgemeinen nicht allein durch den reinen Sachwert eines Grundstücks, sondern zusätzlich durch eine Reihe weiterer Umstände (z.B. Zweckbestimmung und Verwendbarkeit des Grundstücks, wirtschaftliche Nutzbarkeit) beeinflusst.
Rz. 134
[Autor/Stand] Bezüglich der Berücksichtigung des Werts von Außenanlagen besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen §§ 84 BewG und § 258 Abs. 3 BewG. Beim Sachwertverfahren gemäß §§ 258–260 BewG wird der Wert der Außenanlagen – im Gegensatz zum Einheitswert, vgl. § 89 BewG – nicht gesondert erfasst. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts nach § 259 BewG ist gemäß § 258 Abs. 3 Satz 1 BewG neben dem Bodenwert, § 247 BewG, lediglich noch der Gebäudesachwert, § 259 BewG, zu berücksichtigen. Entsprechendes gilt nicht gemäß § 89 BewG für die Ermittlung des Werts der Außenanlagen. § 89 BewG sieht vor, dass die Bewertung von Außenanlagen nach den der Ermittlung des Gebäudewerts entsprechenden Grundsätzen zu erfolgen hat. Damit ist der Wert der Außenanlagen nach den gleichen Grundsätzen zu ermitteln, die für die Ermittlung des Gebäudesachwertes nach § 85 BewG gelten. Es sind die für die Ermittlung des Gebäudewerts geltenden Vorschriften der §§ 86–88 BewG sinngemäß anzuwenden. Entsprechendes ist durch die Regelung des § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG für die zu Zwecken der Grundsteuer erfolgenden Wertermittlung ausdrücklich ausgeschlossen.
Rz. 135
[Autor/Stand] Mit dem Grundsteuerwert sind dagegen gemäß § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen ausdrücklich abgegolten. Als wesentliche Implikation ergibt sich daraus, dass zusätzlich zu der Wertbestimmung für Grund und Boden sowie Gebäude keine weiteren Wertermittlungen für andere auf dem Grundstück befindliche Bauten vorzunehmen sind. Dies beinhaltet auch, dass Anlagen jeglicher Art i.S.d. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG keine Bestandteile der Wertermittlung für das Gebäude darstellen. Vor diesem Hintergrund kann im Einzelfall die Frage der Abgrenzung zwischen Gebäude und Anlagen i.S.d. § 258 Abs. 3 Satz 3 BewG für die Bestimmung des Grundbesitzwertes von Bedeutung sein.
Rz. 136
[Autor/Stand] Zur Berücksichtigung von baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und sonstigen Anlagen wurden die Normalherstellungskosten für das Gebäude pauschal um drei Prozent erhöht.[9] Auch im Zusammenhang mit der Bewertung von unbebauten Grundstücken ist der Wert vorhandener Außenanlagen nicht in gesonderter Form bei der Grundstücksbewertung zu berücksichtigen.
Rz. 137
[Autor/Stand] Die zu § 83 BewG ergangene Rechtsprechung kann auf § 258 Abs. 3 BewG entsprechend angewendet werden. Die Anwendbarkeit im Einzelfall ist in Abhängigkeit von den für beide Sachwertverfahren bestehenden Unterschieden vorzunehmen.
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