I. Allgemeines
Rz. 9
[Autor/Stand] Im Sachwertverfahren erfolgt die Ermittlung des Gebäudesachwerts anhand der Multiplikation der Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. In Abhängigkeit vom Bewertungsstichtag sind dabei die Regelherstellungskosten 2007 (vgl. Rz. 9.1 ff.) oder die Regelherstellungskosten 2010 (vgl. Rz. 14.1 ff.) maßgebend.
II. Regelherstellungskosten 2007
Rz. 9.1
[Autor/Stand] Die Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007) sind durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden. Sie gelten für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2011. Für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2012 bis einschließlich 31.12.2015 sind die Regelherstellungskosten 2010 maßgebend (s. Rz. 14.1 ff.).
Rz. 9.2
[Autor/Stand] Die RHK 2007 wurden aus den Normalherstellungskosten[4] des Jahres 2000 (NHK 2000[5]) abgeleitet. Die NHK 2000 sind Bestandteil der für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken maßgeblichen Wertermittlungsrichtlinien 2006[6] (WertR 2006).
Rz. 10
[Autor/Stand] Anders als die NHK 2000, wurden die RHK 2007 nur in Bezug zu Flächeneinheiten, nicht aber in Bezug zu Rauminhalten ermittelt. Die auch auf Rauminhalte bezogenen NHK 2000 wurden für diese Zwecke unter Annahme von durchschnittlichen mittleren Raumhöhen in grundflächenbezogene Werteinheiten umgerechnet. Außerdem wurde bei der Ermittlung der RHK 2007 der für die NHK 2000 verwendete Gebäudeklassenkatalog teilweise typisierend zusammengefasst. Darüber hinaus wurden die Unterscheidungsmerkmale innerhalb der einzelnen Gebäudeklassen stark vereinfacht. U.a. sind die Baujahrgruppen vor 1946 zusammengefasst und die Ausstattungsstandards auf drei Standards (einfach, mittel und gehoben) reduziert worden. Der in den NHK 2000 vorgesehene Ausstattungsstandard "stark gehoben" wurde nicht übernommen. Soweit erkennbar sind die höheren Werte des Ausstattungsstandards "stark gehoben" zugunsten des Steuerpflichtigen auch nicht rechnerisch in die übrigen Ausstattungsstandards integriert worden. Soweit die NHK 2000 hinsichtlich einzelner Gebäudeklassen Lücken aufweisen, wurden die RHK 2007 auf der Basis von Untersuchungen der Finanzverwaltung ermittelt. Auf eine Regionalisierung der RHK 2007 wurde aus Vereinfachungsgründen verzichtet.
Rz. 11
[Autor/Stand] Die RHK 2007 für Wohnungseigentum wurden aus den NHK 2000 für Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau abgeleitet. Daher werden für Wohnungseigentum in Gebäuden, die baulich wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet sind, die RHK 2007 der Ein- und Zweifamilienhäuser zugrunde gelegt (s. Rz. 14, Erläuterungen zur Gebäudeklasse 2).
Rz. 12
[Autor/Stand] Die RHK 2007 sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Sie berücksichtigen bereits die Baunebenkosten und die Umsatzsteuer. Die RHK 2007 wurden anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baukostenindexes auf den 1.1.2007 angepasst. Sie sind in der Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2011[10] aufgeführt (s. Rz. 14) und werden unterteilt nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Baujahrsgruppen und Ausstattungsstandards.
Rz. 12.1
[Autor/Stand] Die RHK 2007 werden mit dem maßgebenden Wert nach Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2011 für jedes Bauwerksteil je Quadratmeter Brutto-Grundfläche angesetzt (vgl. dazu im Einzelnen Rz. 33 ff.). Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist. Die Umsatzsteuer wird somit nicht aus den RHK 2007 herausgerechnet, denn die Berechtigung zum Vorsteuerabzug zählt zu den – nicht berücksichtigungsfähigen – ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen i.S. des § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG.[12]
Rz. 13
[Autor/Stand] Die RHK 2007 stellen, ebenso wie die NHK 2000, Bundesmittelwerte dar. Es handelt sich somit um Durchschnittswerte für das gesamte Bundesgebiet. Die örtlichen Marktverhältnisse werden ausschließlich über die Anwendung der Wertzahl nach § 191 BewG (vgl. im Einzelnen § 191 BewG Rz. 9 ff.) berücksichtigt. Eine Regionalisierung der RHK 2007 mittels Regionalisierungs- und Ortsgrößenfaktoren erfolgt nicht.
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