I. Allgemeines
Rz. 76
[Autor/Stand] Als Raummeterpreise sind nicht die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern Erfahrungswerte als durchschnittliche Herstellungskosten anzusetzen. Damit geht es um die Kosten, die im Durchschnitt für Gebäude bestimmter Nutzung, Bauart und Bauweise aufzuwenden sind. Die Höhe des Raummeterpreises hängt in erster Linie von folgenden Umständen ab:
- Nutzung eines Gebäudes
- Bauart
- Bauweise
- baulichen Ausstattung.
Ergänzend wird der Raummeterpreis beeinflusst durch:
- Objektgröße
- Größe der bebauten Fläche
- Zahl, Tiefe und Höhe der Geschosse
- Raumgröße
- Grundrissgestaltung.
Rz. 77
[Autor/Stand] Der Raummeterpreis ist einschließlich der entsprechenden Umsatzsteuer anzusetzen. Die Vorsteuerabzugsberechtigung gehört zu den besonderen Verhältnissen i.S.d. § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG, welche bei der Ermittlung des gemeinen Werts nicht zu berücksichtigen ist.[3]
Rz. 78– 80
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
II. Zugrundelegung von Erfahrungswerten
Rz. 81
[Autor/Stand] Die Raummeterpreise werden auf der Grundlage von Erfahrungswerten angesetzt. Die durch Abschn. 38 BewRGr in den Anlagen 14 und 15 i.V.m. Anlage 13 festgesetzten Raummeterpreise beruhen auf der vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellten Preisgrundlage des Jahres 1958 (Baupreisindex 100). Das Statistische Bundesamt hat für den Baupreisindex 100 die Baupreisgrundlage des Jahres 1958 angesetzt. Auf dieser Grundlage kann grundsätzlich für jeden Hauptfeststellungszeitpunkt durch einen entsprechenden Zuschlag eine Angleichung an die jeweilig bestehenden Wert- und Preisverhältnisse erfolgen. Maßgebend ist dabei jeweils der Baupreisindex des dem Hauptfeststellungszeitpunkt vorangehenden Kalenderjahres.
Beispiel:
Für die Hauptfeststellung 1964 gilt der für das Jahr 1963 ermittelte Baupreisindex. Dementsprechend wird bei der Hauptfeststellung auf den 1.1.1964 bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern ein Baupreisindex von 140 (1958 = 100), bei allen anderen Gebäuden ein solcher von 135 (1958 = 100) zugrunde gelegt.
Rz. 82
[Autor/Stand] Die in den Anlagen 14 und 15 BewRGr angegebenen Raummeterpreise sind bereits auf die Baupreisverhältnisse 1.1.1964 umgerechnet. Zusätzlich sind in den dort festgelegten Raummeterpreisen auch die Baunebenkosten (s. hierzu Rz. 16) bereits enthalten. Liegen ergänzend besondere Umstände vor, so können die festgesetzten Raummeterpreise erhöht oder ermäßigt werden.
Rz. 83
[Autor/Stand] In den Anlagen 14 und 15 i.V.m. Anlage 13 BewRGr sind auch Raummeterpreise für Fabrikgrundstücke sowie für bestimmte andere Geschäftsgrundstücke und für sonstige bebaute Grundstücke in bestimmten Fällen enthalten.
- Anlage 13 (s. Rz. 131) enthält für die einzelnen Bauteile (Fassadenausführung, Dachausführung, decken- und Wandbehandlung, Fußböden, Treppen usw.) die Merkmale für die Beurteilung der baulichen Ausstattung, (einfache, mittlere, gute, sehr gute, aufwendige Ausstattung).
Anlage 14 (s. Rz. 163) enthält die Raummeterpreise für Fabrikgrundstücke:
- Teil A für die zur wirtschaftlichen Einheit eines Fabrikgrundstücks gehörigen Verwaltungsgebäude, Sozialgebäude, Laboratorien, Pförtnergebäude und Wohngebäude;
- Teil B für die zur wirtschaftlichen Einheit eines Fabrikgrundstücks gehörigen Fabrikgebäude, Werkstattgebäude, Lagergebäude und andere Gebäude.
Anlage 15 (s. Rz. 293 f.) enthält die Zusammenstellung von Raummeterpreisen für die folgenden Grundstücke:
- Hotelgrundstücke
- Warenhäuser
- Lichtspielhäuser
- Sanatorien und Kliniken
- Bank-, Versicherungs- und Verwaltungsgebäude
- Tankstellengrundstücke und Garagengrundstücke (auch Hochgaragen, Tiefgaragen und Sammelgaragen)
- Altersheime und Pflegeheime
- Kinderheime, Ferienheime und Kindergärten
- Privatschulen
- Hallenbäder, Badehäuser
- Markthallen, Messehallen und dgl., Trinkhallen
- Verkaufsstände
- Kühlhäuser, Trockenhäuser
- Transformatorenhäuser.
Rz. 84
[Autor/Stand] Erfahrungsgemäß liegen die durchschnittlichen Raummeterpreise bei freistehenden Gebäuden, bei Außenganghäusern sowie bei Gebäuden mit kleineren Wohnungen (z.B. Appartementhäusern) tendenziell höher. Dagegen zeigen die durchschnittlichen Raummeterpreise bei Gebäuden mit großen Wohnungen oder Großraumbüros eine sinkende Preistendenz. Mit zunehmender Geschossraumhöhe ermäßigen sich die durchschnittlichen Raummeterpreise. Die Preise steigen dagegen mit zunehmender Geschosszahl.
Für Keller- bzw. Dachgeschosse wird ein von den übrigen Geschossen abweichender Raummeterpreis in Betracht kommen. Dies kann insb. auf einem unterschiedlichen Ausbau beruhen.[5]
Rz. 85– 90
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
III. Zulässigkeit von Zu- und Abschlägen
Rz. 91
[Autor/S...
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