Rz. 11

[Autor/Stand] Ausgangspunkt der Wertermittlung ist der Gebäudenormalherstellungswert. Der Gebäudenormalherstellungswert wird in der Weise berechnet, dass die Anzahl der Kubikmeter (m[3]) des umbauten Raumes (s. Rz. 51 ff.) mit dem durchschnittlichen Herstellungspreis für den Kubikmeter (m[3]) umbauten Raumes (Raummeterpreis) (s. Rz. 76 ff.) vervielfacht wird. Dieser entspricht den durchschnittlichen Herstellungskosten eines neu erstellten Gebäudes. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht z.B. für Überdachungen mit und ohne eigene Stützen. Deren Normalherstellungswert wird nach durchschnittlichen Preisen je m[2] überdachter Fläche berechnet.

 

Rz. 12

[Autor/Stand] Für die Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts sind durch die BewRGr[3] durchschnittliche Erfahrungswerte für Raummeterpreise festgelegt worden. Diese durchschnittlichen Raummeterpreise beruhen auf den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958; sie sind durch Anwendung des für den Hauptfeststellungszeitpunkt – 1964 – maßgebenden Bauindexes auf die Baupreisverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt angepasst.

 

Rz. 13

[Autor/Stand] Aus den in § 85 BewG verwendeten Begriffen "durchschnittliche Herstellungskosten" bzw. "Gebäudenormalherstellungswert" ergibt sich, dass nur die Herstellungskosten anzusetzen sind, die erfahrungsgemäß im Durchschnitt für Gebäude bestimmter Nutzung und Bauweise aufzuwenden sind.

 

Beispiele:

bestimmte Nutzung: Verwaltungs-, Fabrik-, Lager- oder Hotelgebäude

spezielle Bauweisen: Holz-, Holfachwerk-, Massiv-, Stahl-, oder Stahlbetonskelettgebäude

 

Rz. 14

[Autor/Stand] Auf die Höhe der tatsächlichen Herstellungskosten im Einzelfall kommt es nicht an. Insb. bleiben damit ungewöhnliche Mehrkosten oder Minderkosten außer Betracht. Unerheblich ist der Grund für derartige Mehr- bzw. Minderkosten (örtliche Besonderheiten, Nacht- oder Feiertagsarbeiten, persönliche Geschäftsbeziehungen, etc.). Eigenleistungen des Bauherrn können nicht zu einer Ermäßigung des Wertansatzes führen.[6] Auch besondere Aufwendungen für die Erteilung einer Baugenehmigung können sich gewöhnlicher Weise nicht auf die Höhe des festzustellenden Einheitswerts auswirken.[7] Durch die zuvor bezeichneten Umstände kann der gemeine Wert des Gebäudes nicht beeinflusst werden. Derartige Kosten sind nach den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zur Ermittlung des gemeinen Werts gemäß § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG nicht berücksichtigungsfähig, da ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nach dieser allgemeinen Bewertungsregelung unbeachtlich sind.

 

Rz. 15

[Autor/Stand] Von beachtlichen Mehrkosten kann dagegen ausgegangen werden, wenn infolge der besonderen Aufwendungen eine Ausnahmegenehmigung erteilt wird, aufgrund der das Ausmaß der baulichen Nutzung des Grundstücks, die Zahl der Geschosse etc. relevant erhöht wird. in einem solchen Fall erhöht sich der gemeine Wert des Grundstücks dadurch, dass der Grund und Boden nunmehr insb. im Vergleich mit den Nachbargrundstücken stärker ausgenutzt werden kann. Ein Käufer wird im Fall der höheren baulichen Ausnutzung des Grundstücks im gewöhnlichen Geschäftsverkehr einen höheren Preis zu bezahlen bereit sein als für entsprechend vergleichbare Nachbargrundstücke. Allerdings wird sich hier der höhere Wert aus dem Ansatz eines höheren Preises für Grund und Boden ergeben.

 

Rz. 16

[Autor/Stand] Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes und damit zu den Normalherstellungskosten zählen auch die sog. Baunebenkosten. Diese umfassen:

  • die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen (vgl. DIN 276 Abschn. 2.31)
  • die Kosten der Verwaltungsleistungen (vgl. DIN 276 Abschn. 2.32)
  • die Kosten der Behördenleistungen (vgl. DIN 276 Abschn. 2.33)
  • die sonstigen Nebenkosten (vgl. DIN 276 Abschn. 2.35).
 

Rz. 17

[Autor/Stand] Der durch die Multiplikation der Anzahl der Kubikmeter umbauten Raumes mit den Raummeterpreisen sich ergebende Wert ist ggf. noch zu erhöhen oder auch zu ermäßigen. Dies gilt insb. dann, wenn bei der Berechnung des umbauten Raumes bestimmte Bauteile nicht erfasst worden sind.

 

Beispiele:

Weiter ist eine Erhöhung oder eine Ermäßigung vorzunehmen, wenn besondere Umstände im Einzelfall vorliegen, die im angesetzten Raummeterpreis nicht zum Ausdruck kommen (s. hierzu Rz. 381 ff.).

 

Rz. 18

[Autor/Stand] Bei der Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten sind nur solche Kosten für bauliche Bestandteile des Hauses zu berücksichtigen, die für die Bemessung des Gebäudewerts im Rahmen eines gemeinen Werts des Gesamtgrundstücks von Bedeutung sind.[12]

 

Beispiel:

Bei großen repräsentativen älteren Häusern bleiben bauliche Bestandteile, die den gegenwärtigen Wohnansprüchen und dem derzeitigen Geschmack nicht mehr entsprechen, unberücksichtigt. Dazu gehören insb. Verzierungen, Erker etc.

Ist eine erforderliche Berück...

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