Einheitsbewertung eines Lebensmittelselbstbedienungsmarkts

Das FG Berlin-Brandenburg musste zur Einheitsbewertung im Falle eines Lebensmittelselbstbedienungsmarkts mit integriertem Einzelshop entscheiden.

Einheitsbewertung im Sachwertverfahren

Die Beteiligten streiten darüber, in welchem Umfang in einem eingeschossigen Lebensmittelselbstbedienungsmarkt mit integriertem Einzelshop (Backshop) der umbaute Raum bei abgehängten, nicht tragenden Sichtschutzdecken in die Einheitsbewertung des im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücks einzubeziehen ist – wobei die Sichtschutzdecken unterhalb der Stellen der Außenwände, auf denen das Dach aufliegt (Ringanker des Gebäudes) eingebaut sind. Die Klägerin will den umbauten Raum nur bis zur lichten Höhe der Räume – d.h. vom Fußboden des Verkaufsraums bis zu den in unterschiedlicher Höhe eingezogenen Sichtschutzdecken – erfassen, weil es sich darüber hinaus um nicht ausgebauten Dachraum im Sinne der DIN 277(1934) handele.

Der Beklagte (das Finanzamt) hat – weitergehend – zusätzlich den umbauten Raum von den Sichtschutzdecken bis zum Ringanker in die Kubatur des Gebäudes eingerechnet. Nicht in die angefochtene Einheitsbewertung durch den Beklagten eingeflossen ist nach der Einspruchsentscheidung das gesamte Dach von der Unterkante des Dachaufbaus bis zum Dachreitergiebel des überwiegend in leichter Neigung ausgeführten sogenannten Walmdachs (mit einem Pultdach nur im Eingangsbereich), was insoweit zwischen den Beteiligten unstreitig ist. Es geht mit anderen Worten darum, ob nicht ausgebauter Dachraum schon ab der lichten Höhe der Verkaufsräume oder erst ab der darüber liegenden Unterkante des Dachaufbaus anzunehmen ist bzw. darum, wie der Umfang des Dachraums zu bestimmen ist. In ihrer Klage wird von der Klägerin geltend gemacht, dass der gesamte umbaute Raum von der Oberfläche der abgehhängten Decke bis zum oberen Dachabschluss als nicht ausgebaut nicht in die Berechnung des Rauminhalts einbezogen wird. Dagegen beantragt der Beklagte, die Klage abzuweisen.

Wertfortschreibung nach § 22 Abs. 3 BewG

Nach dem FG Berlin-Brandenburg ist die Klage unbegründet. Es erläutert seine Auffassung unter anderem wie folgt: Zu Recht hat der Beklagte eine Wertfortschreibung nach § 22 Abs. 3 BewG auf den 1.1.2014 vorgenommen und dabei den umbauten Raum oberhalb der eingezogenen Sichtschutzdecke bis zur Unterkante des Dachaufbaus (Ringanker) in die Berechnung des Gebäudewerts einbezogen. Der Dachraum selbst hat ohnehin bei der Berechnung des Rauminhalts keine Berücksichtigung gefunden. Maßgeblich für die Abgrenzung des Dachraums vom übrigen Baukörper ist dabei auf die Stellen abzustellen, auf denen der Dachaufbau aufliegt.

Entscheidung des BVerfG hat keine Auswirkung auf das Urteil

Keine Auswirkung auf den Ausgang dieses Verfahrens hat der Umstand, dass das BVerfG, Beschluss v. 10.4.2018, 1 BvL 11, die Vorschriften zur Einheitsbewertung des Grundvermögens zwar für mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar erklärt hat, gleichzeitig aber die Fortgeltung der diesbezüglichen Regelungen bis zum Ergehen einer Neuregelung, längstens bis zum 31.12.2019, angeordnet hat. Da eine derartige Neuregelung noch nicht ergangen ist, bleiben die bisherigen Vorschriften im Streitfall anwendbar und führen, soweit sie Eingang in die angefochtene Feststellung des Einheitswerts gefunden haben, nicht zu dessen Rechtswidrigkeit.

Der Beklagte hat den Einheitswert dem Grunde und der Höhe nach zutreffend im Sachwertverfahren festgestellt. Für Grundstücke im Beitrittsgebiet gelten gem. § 129 Abs. 1 BewG die Einheitswerte, die nach den Wertverhältnissen am 1. Januar 1935 festgestellt worden sind oder noch festgestellt werden (Einheitswerte 1935). Nach § 129 Abs. 2 BewG werden für die Ermittlung der Einheitswerte 1935 vorbehaltlich der §§ 129a-131 BewG statt § 27 BewG und §§ 68-94 BewG unter anderem die § 10 BewG DDR, 11 Abs. 1 BewG DDR , § 11 Abs. 2 BewG DDR, § 11 Abs. 3 Satz 2 BewG DDR und §§ 50-53 BewG DDR (Bewertungsgesetz der Deutschen Demokratischen Republik) sowie § 3a Abs. 1 BewDV und §§ 32-46 BewDV  jeweils in den in § 129 Abs. 2 BewG angegebenen Fassungen weiter angewandt.

Diese Regelungen sind – in dem nunmehr vom Bundesverfassungsgericht gesetzten, noch verbleibenden zeitlichen Rahmen – trotz des lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkts und der dadurch verursachten erheblichen Schwierigkeiten bei der Bewertung, anzuwenden.

Bewertung nach DIN-Norm

Unter Zugrundelegung der Tz. 4.2.1 des Erlasses vom 25.6.1993 und der danach anwendbaren DIN-Norm 277 in der Fassung von 1934, die wegen des Hauptfeststellungszeitpunkts 1.1.1935 gilt, ist der Senat der Auffassung, dass der hier streitige Raum zwischen der Oberfläche der abgehängten Decke und den Stellen der Außenmauern, auf denen das Dach aufliegt, kein "nicht ausgebauter Dachraum" ist, der anderenfalls nach der DIN 277 (1934) nicht in den Rauminhalt des Gebäudes einzurechnen wäre – im Unterschied zur DIN 277 in der Fassung von 1950, wonach nicht ausgebaute Dachräume mit einem Drittel ihres Rauminhalts zu berücksichtigen sind, was nur für die Bewertung von Grundstücken im "Alt- Bundesgebiet" gilt. Dagegen ist ausgebauter Dachraum nach beiden DIN-Fassungen vollständig in den Rauminhalt einzurechnen. Der Dachraum ist hier unstreitig nicht ausgebaut.

FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 12.12.2018, 3 K 3323/15

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