Rz. 88
[Autor/Stand] Das Nutzungsentgelt i.S.d. § 195 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG ist das am Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte Nutzungsentgelt, d.h. es ist das am Bewertungsstichtag zu zahlende Nutzungsentgelt, umgerechnet auf einen Jahresbetrag, maßgebend. Dabei ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen[2]. Es kommt somit nicht auf das tatsächlich gezahlte bzw. ggf. nicht gezahlte Nutzungsentgelt an. D.h. es hat keine Auswirkungen auf die Bewertung, ob die Zahlung des Nutzungsentgelts tatsächlich erfolgt oder diese z.B. aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten oder Unstimmigkeiten seitens den Nutzungsberechtigten nicht entrichtet wird.
Rz. 89
[Autor/Stand] Das Nutzungsentgelt stellt die Gegenleistung für die Einräumung des Nutzungsrechts und die damit verbundene Überlassung des fremden Grund und Bodens sowie der Möglichkeit, auf dem Grund und Boden ein eigenes Gebäude zu errichten, dar. Das Nutzungsentgelt ist das wiederkehrende Entgelt, das der Nutzungsberechtigte an den Grundstückseigentümer zu entrichten hat. Die Höhe des Entgelts hängt regelmäßig von der Größe der überlassenen Grundstücksfläche, der Laufzeit des Nutzungsrechts und der Nutzung des Grundstücks ab.
Rz. 90
[Autor/Stand] Ist das jährliche Nutzungsentgelt in gleichbleibender Höhe vereinbart worden und unterliegt dieses lediglich auf Grund von Wertsicherungsklauseln künftigen Anpassungen, ergeben sich bei der Bestimmung des maßgeblichen Nutzungsentgelts keine (rechnerischen) Schwierigkeiten. Denn künftige Anpassungen auf Grund von Wertsicherungsklauseln, wie bspw. die Anknüpfung der Nutzungsentgelte an den Verbraucherpreisindex, sind aufgrund ihrer aufschiebenden Wirkung nicht zu berücksichtigen[5]. In diesen Fällen ist die jeweilige vertraglich vereinbarte Zahlung des Nutzungsentgelts auf einen Jahresbetrag umzurechnen und bei der Bodenwertermittlung einzubeziehen.
Rz. 91
[Autor/Stand] Sofern Nutzungsentgelte während der Laufzeit des Nutzungsrechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart worden sind, z.B. bei Sonderzahlungen oder gestaffeltem Nutzungsentgelt, bestehen seitens der Finanzverwaltung keine Bedenken, aus Vereinfachungsgründen einen durchschnittlichen Jahresbetrag aus den insgesamt nach dem Bewertungsstichtag zu leistenden Nutzungsentgelten in Abhängigkeit von der Restlaufzeit zu bilden.
Rz. 92
Beispiel:
Für Zwecke der Erbschaftsteuer ist auf den 10.7.2023 ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu bewerten. Die vertragliche Vereinbarung zum Nutzungsentgelt sieht vor, dass das am Bewertungsstichtag zu zahlende Nutzungsentgelt in Höhe von 3.200 EUR/Jahr in der verbleibenden Restlaufzeit des Nutzungsrechts von 20 Jahren nach Ablauf von jeweils 5 Jahren um 150 EUR/Jahr steigt.
Das für die Ermittlung des Bodenwerts des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden maßgebliche vertraglich vereinbarte jährliche Nutzungsentgelt ist wie folgt zu ermitteln:
| 20 Jahre × 3.200 EUR = | 64.000 EUR |
| 15 Jahre × 150 EUR = | + 2.250 EUR |
| 10 Jahre × 150 EUR = | + 1.500 EUR |
| 5 Jahre × 150 EUR = | + 750 EUR |
| Summe: | 68.500 EUR |
| Restlaufzeit des Nutzungsrechts am Bewertungsstichtag | 20 Jahre |
| Durchschnittliches Nutzungsentgelt (68.500 EUR/20 Jahre =) | 3.425 EUR/Jahr |
Rz. 93
[Autor/Stand] Ist in der Praxis die Überlassung des fremden Grund und Bodens unentgeltlich vereinbart (z.B. zwischen nahen Angehörigen), ist also kein Nutzungsentgelt zu zahlen, stellt der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (vgl. Rz. 77) gleichzeitig den Unterschiedsbetrag dar und der Kapitalisierung zu unterwerfen. Entsprechend hoch ist der wirtschaftliche Vorteil des Eigentümers des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden und entsprechend hoch fällt die zweite Komponente des Werts des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden aus.
Rz. 94– 96
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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