Stichtag der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude | Steuern

Werner Ruscheinsky

Steueroberamtsrat a.D.

Hausmodell und Schluessel auf Kaufvertrag — Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Welcher Stichtag ist bei einer Aufteilung der Anschaffungskosten für ein Gebäudegrundstück maßgeblich, wenn die vertraglich vereinbarten Werte erheblich von den Bodenrichtwerten abweichen?

In einem Fall des FG Münster erwarb der Kläger mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 17.11.2017 das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück X-Straße in N-Stadt. Der Kaufpreis in Höhe von 2.400.000 EUR sollte nach § 2 des Kaufvertrags zu 400.000 EUR auf den Grund und Boden entfallen und im Übrigen auf das Gebäude entfallen.

Das Finanzamt erkannt die vertragsgemäße Kaufpreisaufteilung nicht an, weil die vertraglich vereinbarten Werte wegen einer wesentlichen Abweichung von den Bodenrichtwerten nicht steuerlich bindend seien und daher eine Aufteilung der Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude erfolgen müsse.

Im Klageverfahren hat das Finanzgericht ein Sachverständigengutachten eingeholt, das die Werte von Grund und Boden und Gebäude für drei Zeitpunkte, nämlich den von Klägerseite behaupteten Zeitpunkt der ursprünglichen (mündlichen) Vereinbarung, den Zeitpunkt des Vertragsschlusses und den Zeitpunkt des Gefahrübergangs, ermittelt.

Auffassung des FG Münster

Das FG Münster hat zunächst darauf hingewiesen, dass der sich nach der vertraglichen Vereinbarung ergebende Bodenwert erheblich von den Bodenrichtwerten und dem vom Gutachter ermittelten Bodenwert abweicht.

Das FG geht davon aus, dass für die Frage einer erheblichen Abweichung die Wertverhältnisse am Tag des Gefahrübergangs maßgeblich sind (FG Münster, Urteil v. 22.9.2022, 8 K 2748/20 E). Soweit in Rechtsprechung und Literatur teilweise auf die Verhältnisse am Tag des Vertragsschlusses abgestellt wird, folgt das FG dem nicht.

Der maßgebliche Stichtag war im Urteilsfall der 30.3.2018, weil der Gefahrübergang einen Tag nach Kaufpreiszahlung (erfolgt am 29.3.2018) eingetreten ist. Im Entscheidungsfall hatten sich die Bodenrichtwerte im Streitjahr 2018 erhöht.

Revision wurde zugelassen, aber nicht eingelegt

Das FG hat die Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, weil unterschiedliche Auffassungen über den maßgeblichen Stichtag bei einer Aufteilung der Anschaffungskosten bestehen. Die Revision wurde nicht eingelegt, das Urteil ist rechtskräftig.