Rz. 44
[Autor/Stand] Aus dem Grundstückswert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist der Gebäudewert, ebenfalls im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit, abzuleiten. Dieser beträgt nach § 149 Abs. 2 Satz 2 BewG stets 80 % des Grundstückswerts im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Der Gesetzgeber unterstellt also einen Bodenwertanteil von 20 %. Gegen die Höhe des Bodenwertanteils dürften i.A. keine Einwendungen bestehen.
Rz. 45
[Autor/Stand] Der Gebäudewert i.H.v. 80 % des Grundstückswerts im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit gilt unabhängig davon, ob es sich bei dem Grundstückswert um einen Ertragswert (§ 146 BewG), um den Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG) oder den niedrigeren Verkehrswert (§ 138 Abs. 4 BewG) handelt. Bei Ansatz des Mindestwerts als Grundstückswert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit tritt somit das Kuriosum auf, dass ein reiner Wert des Grund und Bodens nochmals um einen Bodenwertanteil von 20 % ermäßigt wird und dann den Gebäudewert ergibt.
Beispiel
Ein Einfamilienhaus wird auf einem 1.000 m[2] großen Grundstück errichtet. Im Besteuerungszeitpunkt ist dieses Einfamilienhaus noch nicht fertiggestellt. Die übliche Miete des Einfamilienhauses nach Fertigstellung beträgt monatlich 1.800 EUR. Der Bodenrichtwert für das Einfamilienhausgrundstück ist nach der Bodenrichtwertkarte mit 1.000 EUR anzusetzen.
Der Ertragswert des Einfamilienhauses beträgt 1.800 EUR × 12 = 21 600 EUR (übliche Miete) × 12,5 = 270.000 EUR, erhöht um den Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG von 20 %; anzusetzen sind somit 324.000 EUR. Der Mindestwert für das Einfamilienhausgrundstück beläuft sich auf 1.000 m[2] × 1.000 EUR/m[2] × 80 % = 800.000 EUR. Dieser Betrag ist als Grundstückswert im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit anzusetzen. Der sich daraus ergebende Gebäudewert beträgt nach § 149 Abs. 1 Satz 2 BewG 80 % von 800.000 EUR = 640.000 EUR.
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