Abschlag bei der Bewertung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück

Mit dieser Frage hat sich das FG Münster befasst. Im konkreten Fall ging es im Rahmen einer Bedarfswertfeststellung für Zwecke der Erbschaftsteuer darum, ob auf der Grundlage eines Gutachtens i.S.d. § 198 BewG  für einen hälftigen Miteigentumsanteil an einer Immobilie ein Marktanpassungsabschlag von 20 % vorgenommen werden darf.

Der Kläger erwarb als Vermächtnis nach dem im Jahr 2019 verstorbenen Herrn I. I. dessen Miteigentumsanteil von 50 % an einer Immobilie. Es handelt sich dabei um ein 651 qm großes Grundstück, das mit einem Zweifamilienhaus (Baujahr ca. 1928) nebst Anbau und Garagen bebaut ist.

Das Finanzamt erließ einen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer. Darin stellte es den Wert der wirtschaftlichen Einheit (Grundbesitzwert) im Sachwertverfahren auf 270.083 EUR und den übertragenen Anteil am Grundbesitzwert auf 135.041 EUR fest.

Einspruch teilweise erfolgreich

Der Kläger brachte im Einspruchsverfahren gegen den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer ein Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte bei. Den Verkehrswert des Volleigentums ermittelte der Gutachterausschuss ausgehend von einem Bodenwert von 162.750 EUR (651 qm x 250 EUR/qm), abzüglich Abrisskosten von 12.850 EUR, mit 150.000 EUR.

Den Verkehrswert des hälftigen Miteigentumsanteils am streitgegenständlichen Grundstück bezifferte der Gutachterausschuss mit 60.000 EUR. Hierzu führte er aus, vom rechnerischen Anteil am Verkehrswert müsse im Wege der Marktanpassung ein Abschlag von rund 20 v. H. vorgenommen werden, weil der Erwerb eines Miteigentumsanteils für Dritte mit erheblichen Risiken verbunden sei (eingeschränkte Verfügungsgewalt etc.).

In der Einspruchsentscheidung vom 6.4.2021 änderte das Finanzamt die Wertfeststellung dahingehend, dass es den Grundbesitzwert auf 150.000 EUR und den Wert des übertragenen Anteils am Grundbesitz auf 75.000 EUR feststellte. Ein Abzug von 20 % vom Verkehrswert der wirtschaftlichen Einheit sei jedoch nicht vorzunehmen. Das folge aus § 3 BewG. Nach § 3 Satz 1 BewG solle die Ermittlung des gemeinen Werts eines Wirtschaftsgutes, das mehreren Personen zustehe, im Ergebnis so erfolgen, als ob es nur einer Person zugerechnet werden müsste.

FG Münster: Abschlags hinreichend konkret begründet und nachvollziehbar

Das FG Münster entschied, dass der Wert des vom Kläger erworbenen Miteigentumsanteils nach § 198 Satz 1 BewG mit lediglich 60.000 EUR anzusetzen ist (FG Münster, Urteil v. 24.11.2022, 3 K 1201/21 F). Der Kläger habe nachgewiesen, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit 60.000 EUR beträgt. Die Höhe des vom Gutachterausschuss auf 20 % sachverständig geschätzten miteigentumsbedingten Abschlags sei hinreichend konkret begründet und nachvollziehbar.

Das FG hat die Revision zugelassen, da der BFH noch nicht über die Frage entschieden habe, ob der Nachweis generell zulässig ist, dass ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück weniger wert sein kann, als es dem rechnerischen Anteil am gemeinen Wert des Grundstücks entspricht.