Neue Bagatellgrenzen für betrieblich genutzte Grundstücksteile

Ausgangslage: Stille Reserven als unterschätztes Risiko

Ein betrieblich genutzter Grundstücksteil gehört grundsätzlich zum Betriebsvermögen. Die steuerliche Brisanz zeigt sich insbesondere bei Veräußerung, Vererbung oder Betriebsaufgabe: In diesen Fällen sind die im Laufe der Jahre entstandenen stillen Reserven – also der aufgelaufene Wertzuwachs – zu versteuern.

Um dies bei geringfügiger betrieblicher Nutzung zu vermeiden, enthält § 8 EStDV eine Ausnahmeregel: Bei sog. Bagatellnutzungen kann der Grundstücksteil im Privatvermögen verbleiben und muss nicht als Betriebsvermögen aktiviert werden.

Die bisherigen Grenzen waren jedoch seit Jahren nicht mehr angepasst worden: Der Wert des betrieblich genutzten Teils durfte maximal 20.500 EUR betragen und zusätzlich nicht mehr als ein Fünftel des Gesamtgrundstückswerts ausmachen. Gerade in Ballungsräumen war diese Grenze regelmäßig überschritten – bereits ein kleines Arbeitszimmer in einer Eigentumswohnung in Frankfurt oder München konnte zur ungewollten Steuerverstrickung führen.

Neuregelung durch die Siebte Änderungsverordnung

Durch die Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen, die der Bundesrat Ende 2025 beschlossen hat (s. News v. 19.12.2025), wurden die Grenzen in § 8 Satz 1 EStDV deutlich angehoben und neu strukturiert.

Nach der Neufassung muss ein betrieblich genutzter Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn er maximal 30 m² groß ist oder einen Wert von höchstens 40.000 EUR hat.

Zu beachten ist zudem die neue Regelung des § 8 Satz 2 EStDV. Danach sind Aufwendungen, die mit dem betreffenden Grundstücksteil im Zusammenhang stehen, nicht als Betriebsausgaben abziehbar, wenn der Grundstücksteil trotz betrieblicher Nutzung im Privatvermögen verbleibt. Während § 8 Satz 1 EStDV nach § 84 Abs. 1d Satz 1 EStDV in allen offenen Fällen anzuwenden ist, gilt § 8 Satz 2 EStDV nach § 84 Abs. 1d Satz 2 EStDV erstmals für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2025 beginnen.

Die zentrale Änderung liegt in der Verknüpfung der Tatbestandsmerkmale: Während nach alter Rechtslage beide Bedingungen kumulativ erfüllt sein mussten (Wert und Flächenanteil), genügt nunmehr die Erfüllung einer der beiden Voraussetzungen. Systematisch handelt es sich damit um eine erhebliche Erweiterung des Anwendungsbereichs.

Anwendungsbeispiele

Beispiel 1: Ein 25 m² großes Arbeitszimmer in einer hochwertigen Eigentumswohnung in München hat einen anteiligen Wert von 60.000 EUR. Nach alter Rechtslage wäre der Grundstücksteil zwingend Betriebsvermögen geworden. Nach neuer Rechtslage verbleibt er dank der 30-m²-Grenze im Privatvermögen.

Beispiel 2: Ein größeres Homeoffice mit 40 m² in einfacherer Lage hat einen Wert von lediglich 35.000 EUR. Auch dieser Grundstücksteil bleibt begünstigt – die Wertgrenze von 40.000 EUR wird nicht überschritten.

Rechtsfolgen bei Überschreitung beider Grenzen

Liegt der betrieblich genutzte Grundstücksteil über beiden Grenzen (also über 30 m² und über 40.000 EUR), gehört er zwingend zum Betriebsvermögen. Es gibt weder eine Übergangszone noch einen Freibetrag oder einen gleitenden Übergang.

Wer knapp oberhalb der Grenzen liegt, wird damit nicht anders behandelt als jemand, der sie deutlich überschreitet. Die Prüfung sollte daher bereits vor Aufnahme der betrieblichen Nutzung erfolgen.

Bewertung des betrieblich genutzten Grundstücksteils

Maßgeblich ist der gemeine Wert des betrieblich genutzten Teils, also sein objektiver Verkehrswert (§ 9 BewG). Abzustellen ist dabei grundsätzlich auf den Zeitpunkt der erstmaligen betrieblichen Nutzung des Grundstücksteils.

Eine bloße Flächenanteilsberechnung am Gesamtwert genügt nicht. Gerade wenn der betrieblich genutzte Teil aufwendiger ausgebaut ist als der Rest des Gebäudes (etwa ein hochwertiges Büro im sonst schlichten Einfamilienhaus), ist der Wert differenziert zu ermitteln.

In einfach gelagerten Fällen kann eine Annäherung über Bodenrichtwerte oder das Sachwertverfahren ausreichen. Ein Vollgutachten ist nicht in jedem Fall erforderlich – die Bewertung muss jedoch nachvollziehbar und überprüfbar sein.

Praxishinweis: Im Rahmen einer Betriebsprüfung wird das Finanzamt regelmäßig an dieser Stelle ansetzen. Wer die Ausnahmeregel in Anspruch nehmen will, sollte die Wertermittlung von Anfang an sorgfältig dokumentieren und nicht auf eine bloße Schätzung vertrauen.

Wechsel vom Betriebs- ins Privatvermögen

Steuerpflichtige, die bisher knapp über der alten 20.500-EUR-Grenze lagen und den Grundstücksteil deshalb als Betriebsvermögen behandeln mussten, sollten prüfen, ob unter den neuen Voraussetzungen ein Wechsel ins Privatvermögen in Betracht kommt. Eine automatische Rückführung ins Privatvermögen erfolgt nicht. Der Grundstücksteil bleibt weiterhin Betriebsvermögen, solange keine ausdrückliche Entnahmehandlung vorgenommen wird.

Dabei ist zu beachten, dass die Überführung von Betriebs- in Privatvermögen (Entnahme) selbst einen steuerpflichtigen Vorgang darstellt. Ein formloser Wechsel ist nicht möglich – die Entnahme muss steuerlich korrekt begleitet werden.

Gestaltungshinweis: Entnahme-Zeitpunkt bei Bestandsfällen bewusst wählen

Für Bestandsfälle, in denen der Grundstücksteil bisher als Betriebsvermögen behandelt wurde und nun unter die neuen Bagatellgrenzen fällt, stellt sich die Frage nach dem optimalen Entnahmezeitpunkt.

Die Entnahme ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG mit dem Teilwert anzusetzen. Der steuerpflichtige Entnahmegewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Teilwert und Buchwert. In der Praxis bedeutet das: Je niedriger der aktuelle Verkehrswert im Verhältnis zum Buchwert, desto geringer fällt die Steuerbelastung aus.

Praxishinweis: Stagnieren die Immobilienpreise in der jeweiligen Region oder sind sie leicht rückläufig, kann dies ein günstiges Zeitfenster für die Entnahme sein. Zudem sollte geprüft werden, ob im Entnahmejahr verrechenbare Verluste aus anderen Einkunftsarten vorliegen, die den Entnahmegewinn ganz oder teilweise kompensieren. Auch ein Entnahmezeitpunkt in einem Veranlagungszeitraum mit ansonsten niedrigen Einkünften (etwa bei geplanter Elternzeit, Sabbatical oder Auftragsrückgang) kann die Progressionswirkung erheblich mildern.

Eine rein mechanische Entnahme ohne steuerliche Gesamtbetrachtung verschenkt hier unter Umständen bares Geld.

Gestaltungshinweis: Bewusste Zuordnung zum Betriebsvermögen als Steuerstrategie

§ 8 Satz 1 EStDV eröffnet eine Dispositionsmöglichkeit: Liegen die Bagatellgrenzen vor, muss der Grundstücksteil nicht zwingend dem Betriebsvermögen zugeordnet werden. In bestimmten Konstellationen kann es wirtschaftlich vorteilhaft sein, den Grundstücksteil trotz Unterschreitung der Bagatellgrenzen bewusst dem Betriebsvermögen zuzuordnen.

Das ist insbesondere dann überlegenswert, wenn die Gebäude-AfA auf den betrieblich genutzten Anteil steuerlich ins Gewicht fällt und ein Verkauf der Immobilie nicht absehbar ist. Denn die laufende AfA mindert den Gewinn und damit die jährliche Steuerlast unmittelbar.

Kommt es später zu einer Betriebsaufgabe, stehen unter Umständen erhebliche Begünstigungen zur Verfügung: Der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG (bis zu 45.000 EUR) kann den Aufgabegewinn mindern, sofern der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist. Der Freibetrag ist abschmelzend ausgestaltet und vermindert sich, soweit der Aufgabegewinn 136.000 EUR übersteigt. Zusätzlich kommt die Tarifermäßigung nach § 34 Abs. 3 EStG (ermäßigter Steuersatz von 56 % des durchschnittlichen Steuersatzes) in Betracht – ein einmaliges Wahlrecht, das bei richtiger Planung zu einer spürbaren Entlastung führt.

Vereinfachte Modellrechnung bei typischer Gebäude-AfA und gleichbleibender Nutzung: Ein Steuerberater (58 Jahre) ordnet sein 28 m² großes Büro (anteiliger Wert: 50.000 EUR) bewusst dem Betriebsvermögen zu. Über 15 Jahre nutzt er eine Gebäude-AfA von jährlich ca. 1.200 EUR – in Summe rund 18.000 EUR Gewinnminderung. Bei späterer Betriebsaufgabe mit einem Aufgabegewinn von 40.000 EUR bleibt dieser durch den Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG weitgehend steuerfrei. Ergebnis: Der Steuerpflichtige hat über die Laufzeit deutlich mehr Steuer gespart als er bei Aufgabe zahlt.

Dieses Wahlrecht sollte allerdings nicht isoliert betrachtet werden. Es setzt eine langfristige Planung voraus, bei der auch mögliche Szenarien wie Immobilienverkauf, Erbfall oder Rechtsformwechsel individuell abgewogen werden müssen.

Steuerverstrickung als zentrales Risiko

Das wirtschaftliche Risiko liegt weniger in der laufenden steuerlichen Behandlung als vielmehr in der Steuerverstrickung bei späteren Ereignissen.

Bei einem Verkauf der Immobilie unterliegt der betriebliche Anteil der Einkommensteuer auf die stillen Reserven – ohne die 10-jährige Spekulationsfrist des § 23 EStG, die für Privatvermögen gilt. Wird der Grundstücksteil zuvor entnommen, beginnt für diesen Teil eine neue 10-Frist nach § 23 EStG mit dem Zeitpunkt der Entnahme.

Bei Betriebsaufgabe oder -verkauf wird der Immobilienanteil mit dem aktuellen Wert angesetzt und versteuert. Bei Erbschaft oder Schenkung können erbschaft- und einkommensteuerliche Folgen zusammentreffen.

Fazit

Die Neufassung des § 8 EStDV bringt eine spürbare Entlastung für die Praxis. Das Risiko einer ungewollten Steuerverstrickung sinkt, insbesondere in Regionen mit moderaten Immobilienwerten oder bei kleineren Büroflächen. Die alternativ ausgestalteten Tatbestandsmerkmale (Fläche oder Wert) erweitern den Anwendungsbereich gegenüber der bisherigen kumulativen Regelung erheblich.

Mindestens ebenso wichtig wie die Kenntnis der neuen Grenzen ist jedoch die strategische Einordnung im Einzelfall: Das Wahlrecht des § 8 Satz 1 EStDV sollte nicht reflexartig, sondern unter Berücksichtigung von AfA-Potenzial, Freibeträgen bei Betriebsaufgabe und dem optimalen Entnahmezeitpunkt ausgeübt werden.

Die Neuregelung ist eine Chance – aber sie ist keine Pauschallösung. Und sie ersetzt keine sorgfältige Dokumentation.

Übersicht: Alte und neue Rechtslage im Vergleich