Rz. 21
[Autor/Stand] Das nach dem Bundesmodell für die Grundsteuerbewertung maßgebende Sachwertverfahren nach den §§ 258–260 BewG ähnelt dem Aufbau des für die Grundbesitzbewertung für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2021 geltenden Sachwertverfahrens nach §§ 189 ff. BewG a.F. Dies ist darauf zurückzuführen, dass beide Verfahren an das Sachwertverfahren nach den §§ 21 ff. ImmoWertV 2010 angelehnt sind. Die Einführung einer neuen Bewertung für Zwecke der Grundsteuer (Grundsteuerreform) war erforderlich geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht mit Entscheidung vom 10.4.2018[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt hatte. Vgl. zu den Einzelheiten der Grundsteuerreform Einf. BewG Rz. 363 ff.
Rz. 21.1
[Autor/Stand] Bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren werden gemäß § 258 Abs. 1 BewG der Bodenwert und der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt. Dabei ist der Bodenwert der nach § 247 BewG ermittelte Wert des fiktiv unbebauten Grundstücks (maßgebender Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche des Grundstücks). Der Gebäudewert ermittelt sich nach § 259 BewG wie folgt: Aus der Multiplikation der Normalherstellungskosten mit dem maßgebenden Baupreisindex und der Brutto-Grundfläche des Gebäudes ergibt sich der Gebäudenormalherstellungswert. Von diesem wird zur Ermittlung des Gebäudesachwerts eine im Ergebnis auf max. 70 % begrenzte Alterswertminderung abgezogen. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser wird mit der Wertzahl nach § 260 BewG multipliziert; das Ergebnis stellt schließlich den Grundsteuerwert im Sachwertverfahren dar. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen stets abgegolten. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise Baumängel, Bauschäden, Renovierungsstau oder wirtschaftliche Überalterung werden beim diesem Sachwertverfahren im Rahmen der typisierenden steuerrechtlichen Wertermittlung aus Vereinfachungs- und Automationsgründen nicht gesondert berücksichtigt. Vgl. dazu im Einzelnen die Kommentierung zu §§ 258 ff. BewG.
Rz. 22
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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