Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 4 Ermittlung des ...

Michael Roscher

Rz. 28

Nach § 259 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG sind die Normalherstellungskosten aus der Anlage 42, Teil II. zum BewG mit dem Kostenstand 2010 (Rz. 10) zunächst mithilfe des maßgebenden Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes an den Hauptfeststellungszeitpunkt anzupassen bzw. umzurechnen (Rz. 30, 34) und anschließend mit der jeweiligen Brutto-Grundfläche des Gebäudes oder Gebäudeteils zu multiplizieren (Rz. 32). Im Ergebnis ergibt sich der Gebäudenormalherstellungswert (Rz. 9).

Rz. 29

einstweilen frei

4.1 Anpassung der Normalherstellungskosten an den Hauptfeststellungszeitpunkt

Rz. 30

Da sich die Kostenkennwerte der NHK 2010 und damit auch die NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG auf den Kostenstand 2010 beziehen (Rz. 10), sind sie gem. § 259 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG noch auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzupassen bzw. umzurechnen.

Für diese Anpassung ist nach § 259 Abs. 3 BewG auf die Preisindizes für die Bauwirtschaft, die das Statistische Bundesamt für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden jeweils für das Vierteljahr vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt hat, abzustellen.

Zur Kommentierung des § 259 Abs. 3 BewG s. Rz. 34.

Rz. 31

einstweilen frei

4.2 Brutto-Grundfläche

Rz. 32

Die Brutto-Grundfläche (BGF) i. S. d. § 259 Abs. 1 BewG wird in der Anlage 42, Teil I. zum BewG kurz definiert. Sie ist hiernach die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks mit Nutzungen nach DIN 277-1:2005-02 und deren konstruktiven Umschließungen. Die BGF ist in m² anzugeben.^{^[1]}

Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z. B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer vertikalen Projektion zu ermitteln.^{^[2]}

In Anlehnung an die DIN 277-1:2005-02 sind bei den Grundflächen der Grundrissebenen eines Bauwerks grundsätzlich folgende Bereiche zu unterscheiden:

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,
Bereich c: nicht überdeckt.

Für die Anwendung der NHK 2010 und somit auch für die NHK i. S. d. § 259 Abs. 1 BewG sind bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche jedoch nur die Grundflächen der Bereiche a und b zugrunde zu legen.

Der Bereich c wird nicht gesondert erfasst. In der Praxis der Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV wird dieser Bereich insbesondere durch sog. besonders zu veranschlagende Bauteile, wie z. B. Eingangsüberdachungen, oder über den Gebäudemix als Nebennutzfläche mit geringen Kosten wertmäßig gesondert berücksichtigt. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen und damit nicht auf die BGF anzurechnen.^{^[3]}

Abbildung zur Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c (A 259.4 Abs. 3 AEBewGrSt; s. auch R B 190.6 ErbStR 2019 und Nr. IV.I.3 ImmoWertA-E)

Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist auf die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung (z. B. Putz, Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen) in Höhe der Boden- bzw. Deckenbelagsoberkanten abzustellen. Brutto-Grundflächen des Bereichs b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu erfassen. Brutto-Grundflächen von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen.^{^[4]}

Nicht zur Brutto-Grundfläche gehören Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen, wie z. B. nicht nutzbare Dachflächen, fest installierte Dachleitern und -stege oder Wartungsstege in abgehängten Decken. Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche werden:^{^[5]}

Kriechkeller,
Kellerschächte,
Außentreppen,
nicht nutzbare Dachflächen – auch Zwischendecken –
Balkone (auch wenn sie überdeckt sind) und
Flächen von Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand).

Nutzbare Dachgeschlossflächen sind hingegen – unabhängig davon, ob sie ausgebaut sind oder nicht – auf die Brutto-Grundfläche anzurechnen.^{^[6]} Als nutzbar können Dachgeschosse ab einer lichten Höhe von ca. 1,25 m angesehen werden, soweit sie begehbar sind. Eine Begehbarkeit setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus. Bei Gebäuden mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach ist aufgrund der Dachkonstruktion eine Dachgeschossnutzung nicht möglich, sodass eine Anrechnung der Grundfläche des Dachgeschosses bei der Berechnung der BGF nicht vorzunehmen ist.^{^[7]}

Anrechenbare Grundflächen im Dachgeschoss (A 259.4 Abs. 3 AEBewGrSt; s. auch R B 190.6 ErbStR 2019 und Nr. IV.I.4. ImmoWertA-E)