Roscher, GrStG, BewG § 253 Ermittlung des kapitalisierte ... / 4.1.2.5.1 Mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile

Rz. 31

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen, die über eine gewisse bauliche Selbständigkeit verfügen oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (Gebäudemix).

In diesen Fällen ist im Ertragswertverfahren eine gewogene Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der jeweiligen Roherträge zu ermitteln.^[1] Für die weiteren Schritte im Ertragswertverfahren wird für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit – eine – Restnutzungsdauer benötigt.

Die gewogene Restnutzungsdauer ermittelt sich nach folgender Formel:

Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer

RNDgewogen =	RoG1 × RND1 + RoGn × RNDn
	RoG1 + RoGn

RND =	Restnutzungsdauer
RoG =	Rohertrag des Gebäudes/Gebäudeteils

Praxis-Beispiel

Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer^[2]

Die gewogene Restnutzungsdauer für ein Mietwohngrundstück, bebaut mit 2 Gebäuden mit je 4 Wohnungen (Gebäude A: jährlicher Rohertrag: 22.000 EUR, Baujahr 1970 und Gebäude B: jährlicher Rohertrag: 38.000 EUR, Baujahr 2005), ermittelt sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 wie folgt:

Gebäude A:

80 Jahre (typisierte wirtsch. Gesamtnutzungsdauer nach der Anlage 38 zum BewG)

abzüglich

52 Jahre (Alter im Hauptfeststellungszeitpunkt: 2022 ./. 1970)

= 28 Jahre (Restnutzungsdauer)

> Mindest-Restnutzungsdauer nach § 253 Abs. 2 S. 5 BewG (30 % von 80 Jahren = 24 Jahre)

Gebäude B:

80 Jahre (typisierte wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 38 BewG)

abzüglich

17 Jahre (Alter im Hauptfeststellungszeitpunkt: 2022 ./. 2005)

= 63 Jahre (Restnutzungsdauer)

> Mindest-Restnutzungsdauer nach § 253 Abs. 2 S. 5 BewG (30 % von 80 Jahren = 24 Jahre)

RNDgewogen =	RoG A (22.000 EUR) × RND A (28 Jahre) + RoG B (38.000 EUR) × RND B (63 Jahre)
	RoG A (22.000 EUR) + RoG B (38.000 EUR)

RNDgewogen= 50,17 = rd. 50 Jahre

Die gewogene Restnutzungsdauer wird kaufmännisch auf volle Jahre gerundet und beträgt somit 50 Jahre.

Eine Schwierigkeit, die jeweiligen Roherträge für die selbstständigen Gebäude oder Gebäudeteile zu ermitteln, ist durch die gesetzliche Vorgabe der monatlichen Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche in der Anlage 39 zum BewG entfallen.

Rz. 32

einstweilen frei

[1] A 253.2 Abs. 3 AEBewGrSt.

[2] A 253.1 Abs. 5 AEBewGrSt.