Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 2.1.1 Grundgedanke und Systematik des Ertragswertverfahrens

Rz. 10

Bei Anwendung eines Ertragswertverfahrens geht es im Kern darum, den Ertragswert eines bebauten Grundstücks als den auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge aus dem Grundstück zu ermitteln.

Hierbei wird regelmäßig von den jährlich anfallenden Reinerträgen, die sich nach dem jeweiligen Abzug der mit der Unterhaltung von Immobilien verbundenen Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag ergeben, ausgegangen. Um diesen Erträgen (Gebäude- und Bodenertragsanteile) einen Wert in der Gegenwart zu geben, werden diese grundsätzlich unter Heranziehung eines aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Zinssatz, dem sogenannten Liegenschaftszinssatz, auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst und addiert.

Hiernach setzt sich der Ertragswert allgemein aus der Summe

• der über die am Wertermittlungsstichtag verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen anfallenden jährlichen Reinerträge, jeweils abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag, und
• des nach Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen verbleibenden – wertbeständigen – Bodenwerts, der ebenfalls auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen ist,

zusammen.

Insbesondere durch die Heranziehung der aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätze ist der Ertragswert nicht nur ein rein stichtagsbezogener Wert, sondern gleichzeitig auch ein in die Zukunft gerichteter Wert (Rz. 12).