Rz. 25
Bei einem Neubau sind die vorstehenden bautechnischen Voraussetzungen ohne Weiteres erfüllt. Eine bautechnisch neue Wohnung wird jedoch auch dann geschaffen, wenn das Gebäude, in dem sie sich befindet, objektiv unbrauchbar geworden ist (Vollverschleiß) und nunmehr wieder instand gesetzt wird[1]. Dies gilt auch für ein durch Brand beschädigtes oder zerstörtes Gebäude, wenn die Instandsetzung einem Neubau gleichkommt[2].
Rz. 26
Zweifelhaft kann die Neuheit jedoch dann sein, wenn bei der Schaffung von Wohnraum auch Altbausubstanz verwendet wird. Neuer Wohnraum wird in diesen Fällen nur dann geschaffen, wenn die verwendete Substanz so tiefgreifend umgestaltet oder erweitert wird, dass die neu eingefügten Teile der Wohnung das Gepräge geben und die verwendeten Altteile wertmäßig untergeordnet erscheinen[3]. Regelmäßig wird hierzu erforderlich sein, dass Teile ersetzt werden, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind, z. B. Fundamente, tragende Wände, Geschossdecken[4].
Rz. 26a
Ferner wird eine Wohnung unter Verwendung vorhandener Bausubstanz auch dann neu hergestellt, wenn eine bereits bestehende Wohnung in mehrere kleinere Wohnungen aufgeteilt wird[5].
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