Rz. 153
Unter Zinsen werden von der Laufzeit abhängige und von Gewinn und Umsatz unabhängige Vergütungen für den Gebrauch auf Zeit überlassenen Kapitals verstanden, die Bezeichnung als "Zinsen" ist nicht relevant. Zinsen setzen das Bestehen einer auf die Hauptleistung gerichteten Kapitalschuld voraus, zu der sie als Nebenleistung hinzutreten und von der sie in ihrer Entstehung abhängen.[1] Zinsen müssen nicht zwingend fortlaufend gezahlt werden, sondern können auch wie ein Damnum oder Disagio für die gesamte Nutzungsdauer einbehalten werden. Ob ein Damnum als laufzeitbezogener Zins zu verstehen ist oder als Teil der Nebenkosten, liegt im Ermessen der Vertragsparteien und ist im Zweifel Auslegungsfrage.[2]
Rz. 154
Bei Hypotheken handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist.[3] Im Gegensatz zu Grundschulden setzen Hypotheken das Bestehen einer zu sichernden Forderung voraus. In Abhängigkeit vom Grad der Akzessorietät zwischen Hypothek und zu sichernder Forderung ist zwischen Sicherungshypotheken und Verkehrshypotheken zu unterscheiden.[4] Bei der Sicherungshypothek ist die Akzessorietät zwischen Hypothek und Forderung in besonders strenger Form verwirklicht. Dagegen wird die Akzessorietät zwischen Hypothek und Forderung bei der Verkehrshypothek an mehreren Stellen durchbrochen. Für die Besteuerung nach § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG spielt die Differenzierung zwischen Sicherungs- und Verkehrshypotheken keine Rolle. Die Regelung erfasst beide Arten von Hypotheken, da m. E. Abs. 1 Nr. 5 als lex specialis den Auffangtatbestand des Abs. 1 Nr. 7 verdrängt.[5]
Rz. 155
Nach dem Grad der Verkehrsfähigkeit der Hypothek ist ferner zwischen Brief- und Buchhypotheken zu unterscheiden.[6] Die Bestellung einer Briefhypothek setzt neben der Eintragung der Hypothek ins Grundbuch die Ausstellung eines Hypothekenbriefs voraus. Für die Übertragung einer Briefhypothek genügt die Abtretung der zu sichernden Forderung und die Übergabe des Hypothekenbriefs.[7] Haben die Beteiligten bei der Bestellung der Hypothek auf die Ausstellung eines Hypothekenbriefs verzichtet, liegt eine Buchhypothek vor. Im Gegensatz zur Briefhypothek erfordert die Übertragung einer Buchhypothek neben der Abtretung der zu sichernden Forderung auch die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch.[8] Im Rahmen des § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG kommt es auf die Unterscheidung zwischen Brief- und Buchhypotheken nicht an. Der Regelung unterfallen beide Arten von Hypotheken.[9]
Rz. 156
Tilgungshypotheken zeichnen sich dadurch aus, dass der Schuldner gleichbleibende Jahresleistungen zu erbringen hat, die sich aus einem Zinsanteil und einer Tilgungsleistung zusammensetzen (sog. Annuität), wobei die bis zur Tilgung gleichbleibenden Leistungen zur Folge haben, dass der Zinsanteil ständig abnimmt, der Tilgungsanteil indes ständig zunimmt.[10] § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 2 EStG stellt klar, dass bei Tilgungshypotheken nur der Zinsanteil der Besteuerung unterliegt. Die Tilgungsleistung stellt eine Kapitalrückzahlung dar, die allenfalls im Rahmen des § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5, S. 2 EStG steuerbar sein kann.
Rz. 157
Bei Grundschulden handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.[11] Anders als Hypotheken sind Grundschulden danach nicht vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig. Grundschulden sind stets Verkehrsgrundschulden, da sie das Bestehen einer zu sichernden Forderung nicht voraussetzen. Dienen Grundschulden der Sicherung einer Forderung, werden zwar sie als Sicherungsgrundschulden bezeichnet. Eine Akzessorietät zwischen Grundschuld und zu sichernder Forderung wird dadurch aber nicht begründet.[12] Für die Besteuerung nach § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG spielt die Unterscheidung zwischen Verkehrs- und Sicherungsgrundschulden keine Rolle. Die Regelung erfasst beide Arten von Grundschulden.
Rz. 158
Nach dem Grad der Verkehrsfähigkeit der Grundschuld können weiterhin Buch- und Briefgrundschulden unterschieden werden.[13] Die Bestellung einer Briefgrundschuld setzt neben der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch die Ausstellung eines Grundschuldbriefs voraus. Für die Übertragung einer Briefgrundschuld genügt die Abtretung der Grundschuld und die Übergabe des Grundschuldbriefs.[14] Haben die Beteiligten bei der Bestellung der Grundschuld auf die Ausstellung eines Grundschuldbriefs verzichtet, handelt es sich um eine Buchgrundschuld. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld erfordert die Übertragung einer Buchgrundschuld neben der Abtretung der Grundschuld auch die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch.[15] Im Rahmen des § 20 Abs. 1 Nr. 5 S. 1 EStG kommt es auf die Unterscheidung zwischen Brief- und Buchgrundschulden nicht an. Der Regelung unterfallen beide Arten von Grunds...
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