Rz. 422
Eine Nutzungsüberlassung an Dritte ist steuerunschädlich, wenn "die überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen, zum Betriebsvermögen im Sinne des § 97 Abs. 1a Nr. 1 des Bewertungsgesetzes einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen im Sinne des § 181 Abs. 9 des Bewertungsgesetzes besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 der Abgabenordnung) erfordert."[1]
Die Regelung gilt seit dem 1.1.2009 im Wesentlichen unverändert. Diese Rückausnahme für Wohnungsunternehmen war in den ursprünglichen Gesetzesentwürfen noch nicht vorgesehen, sondern ist erst in den abschließenden Beratungen im Deutschen Bundestag in das Gesetz aufgenommen worden.[2]
Rz. 423
Der Gesetzgeber hat die Regelung ursprünglich wie folgt begründet (BT-Drs. 16/11107, 14):
Zitat
Nummer 1 Buchstabe d) nimmt Wohnimmobilien dann aus dem Verwaltungsvermögen aus, wenn deren Überlassung im Rahmen eines in kaufmännischer Weise eingerichteten, d. h. wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs erfolgt. Damit wird insbesondere erreicht, dass Wohnungsunternehmen die erbschaftsteuerrechtlichen Vergünstigungen nicht von vornherein versagt bleiben. Da auch diese Unternehmen in nicht unerheblichem Umfang Arbeitsplätze zur Verfügung stellen, ist die Einbeziehung in die Verschonungsregelungen gerechtfertigt. Der Hauptzweck des Betriebs muss in der Vermietung von Wohnungen bestehen. Das gilt auch dann, wenn Grundstücke oder Grundstücksteile vermietet werden, die nicht zu Wohnzwecken, sondern z. B. zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken genutzt werden. Maßstab ist die Summe der zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke oder Grundstücksteile im Verhältnis der Summe der Grundbesitzwerte aller vermieteten Grundstücke.
Rz. 424
Im Rahmen der Erbschaftsteuerreform 2016[3] wurde die Rückausnahme für Wohnungsunternehmen nicht geändert. In der Gesetzesbegründung wird die Regelung gleichwohl nochmals ausführlich begründet und darauf hingewiesen, dass der Erhalt von bezahlbarem Wohnraum ein besonderer Gemeinwohlgrund sei. In dem Bericht des Finanzausschusses heißt es dazu (BT-Drs. 18/8911, 41):
Rz. 425
Zitat
Nummer 1 der bisherigen Gesetzesfassung wird weitgehend übernommen, insbesondere bleibt die Rückausnahme für an Dritte überlassene Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleiche Recht und Bauten bestehen, wenn der Hauptzweck des überlassenen Betriebs in der Vermietung von Wohnungen besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Liegt ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vor, geht die Vermietung von Wohnungen über eine reine Vermögensverwaltung hinaus. In diesen Fällen ist davon auszugehen, dass damit eine originär gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird. Durch die Ausnahme großer Wohnungsvermietungsunternehmen von der Besteuerung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer soll eine Veräußerung dieser Unternehmen zur Zahlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer vermieden werden. Eine Veräußerung großer Bestände von Wohnungen könnte den angespannten Wohnungsmarkt weiter negativ beeinflussen und zu Mietsteigerungen bei den veräußerten Wohnungen führen. Der Erhalt von bezahlbarem Wohnraum rechtfertigt als besonderer Gemeinwohlgrund eine Rückausnahme für Wohnungsvermietungsunternehmen, deren Hauptzweck in der Vermietung von Wohnungen besteht und dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.
Diese Ausführungen sind zweifellos zutreffend. Für den (wohnungssuchenden) Mieter macht es aber keinen Unterschied, ob er seine Wohnung von einem (großen oder kleinen) Unternehmen oder einem (privaten oder gewerblichen) Vermieter anmietet. Gleichwohl will der Gesetzgeber nur "große Wohnungsvermietungsunternehmen" von der Besteuerung ausnehmen. Aus den Entscheidungen des BVerfG zum Erbschaftsteuerrecht dürfte sich allerdings gerade das Gegenteil ergeben. Danach dürfen große Unternehmen nicht mehr, sondern eher weniger gefördert werden dürfen als kleine und mittlere Unternehmen.
Rz. 426
Mit dem Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit[4] ist es nicht zu vereinbaren, wenn der Erwerber eines großen Wohnungsunternehmens weniger Steuern bezahlen muss als der Erwerber eines kleinen Wohnungsunternehmens.[5] Es ist daher durchaus überraschend, dass das BVerfG in seiner letzten Entscheidung zum Erbschaftsteuergesetz die steuerliche Begünstigung von Wohnungsunternehmen in keiner Weise beanstandet hat.[6]
Rz. 426a
Ein Antrag des Freistaats Bayern im Bundesrat[7] zur Anpassung der Erbschaft- und Schenkungsteuer an die aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen sah u. a. auch zahlreiche Änderungen des Unternehmenserbschaftsteuerrechts vor. Danach war u. a. Folgendes vorgesehen[8]:
Zitat
Unternehmensvermögens-Begünstigung für Wohnungsunternehmen
Zur Vermeidung von Rechtsunsicherheiten ist gesetzlich zu regeln, dass Wohnungsunternehmen unabhängig von der entgegen...
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