Rz. 526
§ 182 Abs. 1 S. 1 BewG schreibt vor, dass der Wert der bebauten Grundstücke in Abhängigkeit von der Grundstücksart nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, ergibt sich aus § 182 Abs. 2–4 BewG. Die unterschiedlichen Bewertungsverfahren tragen dem Umstand Rechnung, dass es ein für alle Grundstücksarten gleichermaßen geeignetes Bewertungsverfahren nicht gibt. Nach der Gesetzesbegründung orientieren sie sich an den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten.
Nach dem Regierungsentwurf des ErbStRG sollten die Einzelheiten der Bewertung bebauter Grundstücke nicht im BewG selbst, sondern durch eine Rechtsverordnung geregelt werden. Hierfür legte das BMF am 8.2.2008 einen Diskussionsentwurf vor. Auf die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses[1] wurden die darin vorgesehenen Regelungen jedoch in die §§ 182–191 BewG übernommen. Inhaltlich lehnen sie sich an die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften an. Dies waren bei Inkrafttreten des Gesetzes die WertV vom 6.12.1988[2], zuletzt geändert durch Art. 3 des BauROG vom 18.8.1997[3], ergänzt durch die – WertR.[4] Ab 1.7.2010 wurde die WertV durch die ImmoWertV vom 19.5.2010[5] ersetzt, an deren Stelle mit Wirkung vom 1.1.2022 die ImmoWertV vom 14.7.2021[6] getreten ist.
Hiernach lassen sich die für die Bewertung bebauter Grundstücke geltenden Bewertungsverfahren und Rechtsgrundlagen wie folgt systematisieren:
| Grundstücksart | Bewertungsverfahren | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser | Vergleichswertverfahren | §§ 182 Abs. 2, 183 BewG |
| Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf den örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. | Ertragswertverfahren | §§ 182 Abs. 3, 184–188 BewG |
| Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt; Geschäftsgrundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt; sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren | §§ 182 Abs. 4, 189–191 BewG |
Befinden sich auf einem Grundstück nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, sieht R B 182 Abs. 5 ErbStR 2019 vor, dass die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren erfolgt.
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