Rz. 563
Der Gebäudewertanteil ist nach § 193 Abs. 5 S. 1 BewG bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190 BewG. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens[1] ist nicht vorgesehen, weil dieses keine getrennte Bewertung des Gebäudes und des Grundstücks vorsieht. Das jeweils anwendbare Bewertungsverfahren richtet sich danach, wie das bebaute Grundstück nach den allgemeinen Vorschriften zu bewerten wäre. Das Ertragswertverfahren gilt danach für Mietwohngrundstücke allgemein[2], für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke unter der Voraussetzung, dass sich für sie auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.[3] Anderenfalls sind sie – ebenso wie Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser und sonstige bebaute Grundstücke – im Sachwertverfahren zu bewerten.
Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 194 Abs. 4 BewG zu mindern.[4] Die Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass der volle Ansatz des Gebäudewerts nur dann gerechtfertigt ist, wenn dieser dem Erbbauberechtigten im Verhältnis zum Grundstückseigentümer zusteht.
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