Erbschaftsteuer-Richtlinien, Amtliche Hinweise 2019 / H B 195.2 [Wertermittlung bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden und belasteten Grundstücken]

Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Beispiel 1:

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (industrielles Produktionsgebäude in Massivbauweise; zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt; Baujahr 1997; alle Bauteile Standardstufe 3; keine übliche Miete ermittelbar) ist für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 15.4.2018 zu bewerten. Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 4 Jahre (bis 2022). Das Gebäude ist bei Beendigung des Nutzungsrechts zu beseitigen. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 3 100 m².

Das industrielle Produktionsgebäude stellt ein Geschäftsgrundstück dar (Nutzung ausschließlich zu eigenen gewerblichen Zwecken). Für das Geschäftsgrundstück lässt sich auf Grund der Spezialnutzung keine übliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach dem Sachwertverfahren erfolgt. Bedingt durch den bei Beendigung des Pachtverhältnisses notwendigen Abriss des Gebäudes ergibt sich eine verkürzte Nutzungsdauer für das in Massivbauweise errichtete industrielle Produktionsgebäude (Gebäudeart 15.4 der Anlage 24 II BewG). Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt insgesamt 25 Jahre (1997 bis 2022), am Besteuerungsstichtag ist es 21 Jahre alt. Die längere wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren nach Anlage 22 BewG ist auf Grund der Abrissverpflichtung ebenso unbeachtlich wie der Mindestrestwert in Höhe von 30 % der Regelherstellungskosten.

Gebäudesachwert

Regelherstellungskosten			1 115 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)	950 EUR/m²
Gebäudeart	15.4
Standardstufe (alle Bauteile)	3
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)	x 117,4/100
Gebäudeart	15.4
Bewertungsstichtag	2018
Brutto-Grundfläche			x 3 100 m²
Gebäuderegelherstellungswert					3 456 500 EUR
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung
Gebäuderegelherstellungswert					3 456 500 EUR
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung	84,00 %	(21 J. :25 J.)			./. 2 765 200 EUR
Gebäudeart	15.4
Bezugsfertigkeit des Gebäudes	1997
Alter des Gebäudes	21 Jahre
tatsächliche Gesamtnutzungsdauer	25 Jahre
Gebäudesachwert					691 300 EUR

Eine Anpassung an den gemeinen Wert durch Wertzahl erfolgt nicht.

Beispiel 2:

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Verbrauchermarkt; zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt; Baujahr 2010; alle Bauteile Standardstufe 4; keine übliche Miete ermittelbar) ist für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 15.03.2018 zu bewerten. Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 26 Jahre (bis 2044). Das Gebäude ist bei Beendigung des Nutzungsrechts zu beseitigen. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 775 m².

Der Verbrauchermarkt stellt ein Geschäftsgrundstück dar (Nutzung ausschließlich zu eigenen gewerblichen Zwecken). Für das Geschäftsgrundstück lässt sich auf Grund einer Spezialnutzung keine übliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach dem Sachwertverfahren erfolgt. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt nach Anlage 22 BewG 30 Jahre. Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt insgesamt 34 Jahre (2010 bis 2044); am Besteuerungsstichtag ist es 8 Jahre alt. Auf Grund der Abrissverpflichtung ist der Mindestrestwert in Höhe von 30 % der Regelherstellungskosten unbeachtlich.

Gebäudesachwert

Regelherstellungskosten			1 021 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)	870 EUR/m²
Gebäudeart	13.1
Standardstufe (alle Bauteile)	4
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)	x 117,4/100
Gebäudeart	13.1
Bewertungsstichtag	2018
Gebäuderegelherstellungswert Brutto-Grundfläche			x 775 m²
					791 275 EUR
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung
Gebäuderegelherstellungswert					791 275 EUR
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung	23,53 %	(8 J. :34 J.)			./. 186 187 EUR
Gebäudeart	13.1
Bezugsfertigkeit des Gebäudes	2010
Alter des Gebäudes	8 Jahre
tatsächliche Gesamtnutzungsdauer	34 Jahre
Gebäudesachwert					605 088 EUR
Alterswertminderung ohne Abbruchverpflichtung
Gebäuderegelherstellungswert					791 275 EUR
Alterswertminderung ohne Abbruchverpflichtung	26,67 %	(8 J. :30 J.)			./. 211 034 EUR
Gebäudeart	13.1
Bezugsfertigkeit des Gebäudes	2010
Alter des Gebäudes	8 Jahre
wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer	30 Jahre
Gebäudesachwert					580 241 EUR

Anzusetzen ist der niedrigere der beiden Gebäudesachwerte (580 241 EUR).

Eine Anpassung an den gemeinen Wert durch Wertzahl erfolgt nicht.

Belastetes Grundstück

Beispiel:

Ein mit einem fremden Gebäude bebautes Grundstück ist auf Grund einer Schenkung zum 20.3.2018 zu bewerten. Das Grundstück ist 1 450 m² groß; der Bodenrichtwert (BRW) beträgt 130 EUR/m². Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 2...