Einheitsbewertung des Grundvermögens; hier: Abgrenzung, Entstehung und Grundstücksart der wirtschaftlichen Einheit Wohnungs- und Teileigentum

FinMin Baden-Württemberg, 26.11.1992, S 3216 A - 1/79

1. Zivilrechtliche Ausgangslage; Allgemeines

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann Miteigentum an einem Grundstück in der Weise ausgestaltet sein, daß

1. a) jeweils mit einem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer (abgeschlossenen) Wohnung und ggf. an Zubehörräumen (z. B. Keller, Garage, dauerhaft markierter Abstelllplatz in einer Sammelgarage) verbunden ist (Wohnungseigentum) oder
2. b) jeweils mit einem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an (abgeschlossenen) nicht Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Ladenlokal, Büroräume mit eigenem Zugang) verbunden ist (Teileigentum).

Ein Miteigentumsanteil kann auch mit dem Sondereigentum an mehreren (abgeschlossenen) Wohnungen, mit dem Sondereigentum an mehreren (abgeschlossenen) nicht Wohnzwecken dienenden Räumen sowie gleichzeitig mit Sondereigentum der ersten und mit Sondereigentum der zweiten Art verbunden sein. Ist mit dem Miteigentumsanteil Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden und überwiegt nicht einer dieser Zwecke offensichtlich, so wird das Grundbuchblatt als „Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch” bezeichnet. Die Bezeichnung des mit Sondereigentum an abgeschlossenen Raumeinheiten verbundenen Miteigentums-Rechts als „Wohnungseigentum”, „Teileigentum” oder „Wohnungs- und Teileigentum” ist ohne zivilrechtliche Bedeutung. Zur sprachlichen Vereinfachung wird deshalb im folgenden nur die Bezeichnung „Wohnungseigentum” verwendet.

Ist ein Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an mehreren Raumeinheiten (z. B. abgeschlossenen Wohnungen, abgeschlossenen Gewerberäumen) verbunden, so kann der Eigentümer den Miteigentumsanteil teilen, die jeweils neu entstehenden Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an einer Raumeinheit verbinden und selbständig veräußern. Dieses Recht kann in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer in entsprechender Anwendung des § 12 WEG zwar erschwert, aber nicht ausgeschlossen werden. Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.

2. Bildung wirtschaftlicher Einheiten nach der Verkehrsauffassung

a) Grundsatz

Die Bedeutung des § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG besteht zum einen darin, den Besonderheiten der Rechtsfigur des Wohnungseigentums bewertungsrechtlich Rechnung zu tragen, indem das Wohnungseigentum aus der Einheit des bebauten Grundstücks herausgenommen und diesem gegenüber verselbständigt wird. Zum anderen wird klargestellt, daß das Sondereigentum an der Wohnung und der Miteigentumsanteil nicht getrennt, sondern als Einheit zu bewerten sind. Im übrigen gelten jedoch die allgemeinen Abgrenzungsregeln, wie sie sich aus § 2 Abs. 1 BewG und § 70 Abs. 2 BewG ergeben. Für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit ist daher in erster Linie die Verkehrsauffassung maßgebend.

b) Merkmal der selbständigen Veräußerbarkeit

Im Urteil vom 2. Oktober 1970 (BStBl II S. 822), das mehrere auf einem Grundstück errichtete Reihenhäuser betrifft, hat der Bundesfinanzhof die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit einerseits davon abhängig gemacht, daß jedes Reihenhaus für sich allein veräußert werden kann, es andererseits aber abgelehnt, auf die bei allen abgeschlossenen Wohnungen abstrakt bestehende Möglichkeit abzustellen, Wohnungseigentum zu schaffen.

Für die Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit beim Wohnungseigentum bedeutet dies, daß mehrere Wohnungen, die mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden sind, grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit im Sinne des BewG zusammenzufassen sind. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten der Verkehrsanschauung entgegenstehen.

Liegen die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder nebeneinander und sind sie so miteinander verbunden, daß sie sich als ein Raumkörper darstellen, so sind sie als eine wirtschaftliche Einheit zusammenzufassen (BFH-Urteil vom 1. April 1987, BStBl II S. 840). Besteht keine derartige Verbindung, weil sich die Wohnungen getrennt von anderen im Sondereigentum stehenden Wohnungen im Gebäude befinden, verbietet es die Verkehrsanschauung, solcherart unverbundene Teile eines Gebäudes als nur ein Grundstück im Sinne des BewG anzusehen (BFH-Urteile vom 1. April 1987, BStBl II S. 838, und vom 24. Oktober 1990, BStBl 1991 II S. 503).

Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind (liegen mithin mehrere rechtlich selbständige Wohnungseigentumsrechte vor), so führt das tatsächliche Aneinandergrenzen oder auch das Führen auf einem gemeinsamen Wohnungsgrundbuch nicht zur Annahme einer wirtschaftlichen Einheit (BFH-Urteil vom 1. August 1990, BStBl II S. 1016).

Neben der selbständigen Veräußerbarkeit ist stets weitere Voraussetzung für das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit die eigenständige Zweckbestimmung; Zubehörräume, wie insbesondere Kellerräume, sonstige Abstellräume und Ga...