FinMin Sachsen, 25.07.1994, 34 - S 3219m - 1/4 - 42547
Zur Frage der Bewertung von wirtschaftlichen Einheiten des Wohnungs- und Teileigentum im Beitrittsgebiet ab 01. Januar 1991 vertrete ich folgende Auffassung:
1. Geltungsbereich
Dieser Erlass gilt für Wohnungs- und Teileigentum im Beitrittsgebiet. Zum Beitrittsgebiet gehören die Länder Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie der Teil der Landes Berlin, in dem das Grundgesetz vor dem Wirksamwerden des Beitritts nicht gegolten hat, und zwar nach dem Gebietsstand vom 3. Oktober 1990. Zum Beitrittsgebiet gehören somit auch Gebiete, die nach dem 2. Oktober 1990 im Rahmen einer Gebietsreform in das übrige Bundesgebiet umgegliedert worden sind.
2. Umschreibung des Wohnungs- und Teileigentums
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann Miteigentum an einem Grundstück in der Weise ausgestaltet sein, dass
- jeweils mit einem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer (abgeschlossenen) Wohnung und ggf. an Zubehörräumen (z.B. Keller, Garage, dauerhaft markierter Abstellplatz in einer Sammelgarage) verbunden ist (Wohnungseigentum) oder
- jeweils mit einem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an (abgeschlossenen) nicht Wohnzwecken dienenden Räumen (z.B. Ladenlokal, Büroräume mit eigenem Zugang) verbunden ist (Teileigentum).
Ein Miteigentumsanteil kann auch mit dem Sondereigentum an mehreren (abgeschlossenen) Wohnungen, mit dem Sondereigentum an mehreren (abgeschlossenen) nicht Wohnzwecken dienenden Räumen sowie gleichzeitig mit Sondereigentum der ersten und mit Sondereigentum der zweiten Art verbunden sein. Ist mit dem Miteigentumsanteil Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden und überwiegt nicht einer dieser Zwecke offensichtlich, so wird das Grundbuchblatt als „Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch”, bezeichnet. Die Bezeichnung des mit Sondereigentum an abgeschlossenen Raumeinheiten verbundenen Miteigentumsrechts als „Wohnungseigentum”, „Teileigentum” oder „Wohnungs- und Teileigentum” ist ohne zivilrechtliche Bedeutung. Zur sprachlichen Vereinfachung wird deshalb im folgenden nur die Bezeichnung „Wohnungseigentum” verwendet.
Ist ein Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an mehreren Raumeinheiten (.z.B. abgeschlossenen Wohnungen, abgeschlossenen Gewerberäumen) verbunden, so kann der Eigentümer den Miteigentumsanteil teilen, die jeweils neu entstehenden Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an einer Raumeinheit verbinden und selbständig veräußern. Dieses Recht kann in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer in entsprechender Anwendung des § 12 WEG zwar erschwert, aber nicht ausgeschlossen werden. Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder des Verwalters darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.
3. Bildung wirtschaftlicher Einheiten nach der Verkehrsauffassung
3.1 Grundsatz
Die Bedeutung des § 131 Abs. l Satz l BewG besteht zum einen darin, den Besonderheiten der Rechtsfigur des Wohnungseigentums bewertungsrechtlich Rechnung zu tragen, indem das Wohnungseigentum aus der Einheit des bebauten Grundstücks herausgenommen und diesem gegenüber verselbständigt wird. Zum anderen wird klargestellt, dass das Sondereigentum an der Wohnung und der Miteigentumsanteil nicht getrennt, sondern als Einheit zu bewerten sind.
Die Fiktion des § 131 Abs. l Satz l BewG schließt jedoch im übrigen nicht die allgemeinen Abgrenzungsregeln für die Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit als Bewertungsgegenstand aus, wie sie sich aus § 2 BewG und § 50 Abs. l Satz 3 BewG-DDR ergeben. Die Entscheidung darüber, was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu treffen (§ 2 Abs. l Satz 3 BewG).
3.2 Merkmal der selbständigen Veräußerbarkeit
Nach § 50 Abs. l Satz 3 BewG-DDR bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein selbständiges Grundstück i.S. des BewG, für das ein Einheitswert festzustellen ist.
Mehrere Wohnungen, die mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden sind, bilden grundsätzlich eine wirtschaftliche Einheit im Sinne des BewG. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten der Verkehrsanschauung entgegenstehen.
Liegen die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder nebeneinander und sind sie so miteinander verbunden, dass sie sich als ein Raumkörper darstellen, so sind sie als eine wirtschaftliche Einheit zusammenzufassen (BFH-Urteil vom l. April 1987, BStBl II S. 840). Besteht keine derartige Verbindung, weil sich die Wohnungen getrennt von anderen im Sondereigentum stehenden Wohnungen im Gebäude befinden, verbietet es die Verkehrsanschauung, solcherart unverbundene Teile eines Gebäudes als nur ein Grundstück im Sinne des BewG anzusehen (BFH-Urteil vom l. April 1987, BStBl II S. 836, und vom 24. Oktober 1990, BStBl 1991 II S. 503).
Handelt es sich dagegen um mehrere Wohnungen, die jeweils mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden sind (liegen mithin m...
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