Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum als wirtschaftliche Einheit; Ein- oder Zweifamilienhaus

 

Leitsatz (amtlich)

Nach § 93 Abs.1 Satz 1 BewG bildet jedes rechtlich selbständige Wohnungseigentum eine wirtschaftliche Einheit. Die Führung mehrerer rechtlich selbständiger Wohnungseigentumsrechte auf einem gemeinsamen Wohnungsgrundbuch und/oder das tatsächliche Aneinandergrenzen (Übereinanderliegen) der Wohnungen führt nicht dazu, daß diese Wohnungseigentumsrechte eine wirtschaftliche Einheit bilden (Abgrenzung zum Urteil vom 1.April 1987 II R 79/86, BFHE 150, 274, BStBl II 1987, 840).

 

Normenkette

BewG 1974 § 2 Abs. 1, § 93 Abs. 1 S. 1

 

Tatbestand

I. Durch notariell beurkundete Erklärung vom 20.September 1982 teilte der Eigentümer eines mit einem Vierfamilienwohnhaus bebauten Grundstücks in B dieses nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auf. Die Aufteilung erfolgte in vier Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an jeweils einer Wohnung. Der Grundstückseigentümer beantragte, die Wohnungen Nr.1 und Nr.2 sowie die Wohnungen Nr.3 und Nr.4 jeweils auf nur einem Wohnungsgrundbuch zu vermerken. Am 29.Oktober 1982 legte das Grundbuchamt zwei neue Grundbuchblätter an, auf denen es jeweils Miteigentumsanteile und Einräumung von Sondereigentum eintrug, und zwar auf jedem Grundbuchblatt unter zwei Nummern. Der Kläger erwarb den Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.1 (Erdgeschoß) sowie den Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.2 (erstes Geschoß) ―beide zusammengefaßt auf einem Grundbuchblatt―. Die Klägerin ―seine Ehefrau― erwarb den Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.3 (zweites Geschoß) sowie den Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr.4 (Dachgeschoß) ―beide zusammengefaßt auf einem Grundbuchblatt―. Das Grundbuchamt trug den Erwerb am 13.April 1983 ein. Die Auflassung war am 5.November 1982 erfolgt. Der wirtschaftliche Übergang sollte vertraglich zum 25.November 1982 erfolgt sein. Die Wohnungen sind nicht durch besondere bauliche Vorrichtungen miteinander verbunden.

Das beklagte Finanzamt (FA) hat jede der vier Wohnungen als selbständige wirtschaftliche Einheit angesehen und im Wege der Nachfeststellung auf den 1.Januar 1983 jeweils als Einfamilienhaus bewertet.

Mit ihrer Klage haben die Kläger die Aufhebung der Einheitswertfeststellungen begehrt, da nur zwei wirtschaftliche Einheiten vorlägen, die jeweils als Zweifamilienhaus zu bewerten seien.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen. Jedes Wohnungseigentum bilde eine wirtschaftliche Einheit. Zivilrechtlich handele es sich um vier selbständige Sachen. Auch nach der Verkehrsanschauung lägen nicht nur zwei wirtschaftliche Einheiten vor. Jede der wirtschaftlichen Einheiten enthalte jeweils nur eine Wohnung.

Mit der Revision machen die Kläger unzutreffende Auslegung der §§ 2 Abs.1, 70, 75 und 93 des Bewertungsgesetzes (BewG) geltend. Sie beantragen ―sinngemäß― unter Aufhebung der Vorentscheidung, die den Klägern jeweils gehörenden zwei Eigentumswohnungen jeweils als Zweifamilienhaus zu bewerten. Zur Begründung tragen sie im wesentlichen vor: Die Zusammenfassung auf einem Grundbuchblatt könne nicht ohne Auswirkung auf die Verkehrsanschauung bleiben. Das Zweifamilienhaus des Klägers und das Zweifamilienhaus der Klägerin würden jedes für sich gemeinsam bewirtschaftet und gegenüber den anderen Miteigentumsanteilen vertreten.

 

Entscheidungsgründe

II. Die Revision ist unbegründet.

Das FG ist zu Recht davon ausgegangen, daß vier wirtschaftliche Einheiten vorliegen, die jeweils als Einfamilienhaus zu bewerten sind.

Das Wohnungseigentum (vgl. § 68 Abs.1 Nr.3 BewG) bildet nach § 93 Abs.1 Satz 1 BewG eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens und gilt damit als Grundstück im Sinne des BewG (§ 70 Abs.1 BewG). Im Streitfall bestehen vier rechtlich selbständige Wohnungseigentumsrechte. Sie sind mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam entstanden (§ 8 Abs.2 Satz 2 WEG). Die Führung von jeweils zwei der Wohnungseigentumsrechte auf jeweils einem gemeinsamen Grundbuchblatt nach § 4 der Grundbuchordnung ―GBO― (Zusammenschreibung) hebt nicht deren rechtliche Selbständigkeit auf (vgl. Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 890 Anm.2). Die bloße Zusammenschreibung auf einem Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) ist insoweit von der materiell-rechtlichen Vereinigung (§ 890 BGB, § 5 GBO) zu unterscheiden, bei der zivilrechtlich durch eine Vereinigung der Sondereigentumsrechte zu einem einheitlichen Sondereigentum sowie eine Vereinigung der Miteigentumsanteile ein neues (einheitliches) Wohnungseigentum entsteht (Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 3 WEG Anm.20).

Nach § 93 Abs.1 Satz 1 BewG hat die bewertungsrechtliche Beurteilung zunächst an diese rechtliche Selbständigkeit der Wohnungseigentumsrechte anzuknüpfen. § 93 Abs.1 Satz 1 BewG schließt jedoch im übrigen nicht die allgemeinen Abgrenzungsregeln für die Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit als Bewertungsgegenstand aus, wie sie allgemein in § 2 BewG und für Anteile am Grundvermögen in § 70 Abs.2 BewG normiert sind. Allgemein ist die Entscheidung darüber, was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, nach den Anschauungen des Verkehrs zu treffen (§ 2 Abs.1 Satz 3 BewG). Dabei sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen (§ 2 Abs.1 Satz 4 BewG). Maßgebend sind demnach neben objektiven Merkmalen auch subjektive Merkmale, die jedoch dann außer Betracht bleiben müssen, wenn sie in Widerspruch zu objektiven Merkmalen stehen (vgl. BFH- Urteile vom 15.Juni 1983 III R 40/82, BFHE 139, 201, BStBl II 1983, 752, und vom 23.Januar 1985 II R 35/82, BFHE 143, 152, BStBl II 1985,336).

Im Streitfall liegen jedoch keine Umstände vor, die nach den genannten Grundsätzen, insbesondere nach der Verkehrsauffassung, dazu führten, abweichend von der Ausgangsregel des § 93 Abs.1 Satz 1 BewG, die an die rechtliche Selbständigkeit anknüpft, eine Zusammenfassung von jeweils zwei Wohnungseigentumsrechten zu je einer wirtschaftlichen Einheit anzunehmen. Nach der Verkehrsauffassung kommt der Zusammenschreibung auf einem gemeinsamen Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) keine Bedeutung für die Bildung einer wirtschaftlichen Einheit zu. Sie ist eine rein grundbuchtechnische Maßnahme ohne materiell-rechtliche Bedeutung (vgl. Horber/Demharter, Kommentar zur Grundbuchordnung, § 4 Anm.6).

Auch das räumliche unmittelbar Aneinanderangrenzen (Übereinanderliegen) der Wohnungen in demselben Gebäude führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar hat der Senat entschieden, daß das Wohnungseigentum insgesamt eine wirtschaftliche Einheit bilden kann, wenn die Raumeinheiten entweder unmittelbar neben- oder unmittelbar untereinander angeordnet sind, sie also so miteinander verbunden sind, daß sie sich ―gedanklich aus dem Gesamtbauwerk herausgelöst― als ein Raumkörper darstellen (vgl. Urteil vom 1.April 1987 II R 79/86, BFHE 150, 274, BStBl II 1987, 840). Dabei war jedoch ―im Unterschied zum Streitfall― ein rechtlich einheitliches Wohnungseigentumsrecht zu beurteilen, das sich auf mehrere Wohnungen erstreckte. Die Entscheidung ging von der Überlegung aus, es bei einem derartigen Sachverhalt (unmittelbares Aneinandergrenzen) bei dem Ergebnis des § 93 Abs.1 Satz 1 BewG zu belassen und der grundsätzlich bestehenden (weiteren) rechtlichen Teilungsmöglichkeit insoweit keine Bedeutung zuzumessen. Liegen jedoch rechtlich getrennte Wohnungseigentumsrechte vor, so greift diese Überlegung nicht. Die in der rechtlichen Selbständigkeit zum Ausdruck kommende Trennung wird allein durch die Lage der Wohnungen zueinander (Aneinandergrenzen bzw. Übereinanderliegen) nicht aufgehoben. Das bloße Aneinandergrenzen macht die rechtlich selbständigen Einheiten nach der Verkehrsauffassung nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit. Dies wäre erst der Fall, wenn beispielsweise die rechtlich selbständigen Einheiten baulich umgestaltet und als eine Wohnung genutzt werden (vgl. dazu Urteil vom 23.Februar 1979 III R 73/77, BFHE 128, 83, BStBl II 1979, 547). Im Streitfall ist daher jedes der Wohnungseigentumsrechte getrennt zu bewerten.

Da sich jedes Wohnungseigentum jeweils auf nur eine Wohnung erstreckt, hat das FG es zutreffend als Einfamilienhaus bewertet (§ 75 Abs.5 BewG).

 

Fundstellen

Haufe-Index 63352

BFH/NV 1990, 74

BStBl II 1990, 1016

BFHE 161, 172

BFHE 1991, 172

BB 1990, 1968 (L)

DB 1990, 2252 (T)

DStR 1990, 637 (KT)

HFR 1991, 6 (LT)

StE 1990, 403 (K)

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