Bewertung von bebauten Grundstücken: Sonderfälle

OFD Koblenz, 27.03.1998, S 3014 A - St 44 1

Bei der Ermittlung des Werts von bebauten Grundstücken, die zum Teil nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten sind, gilt abweichend von der Regelung in der Rundverfügung vom 29.10.1997, S 3014 A - St 44 1; entspricht den gleichlautenden Ländererlassen vom 28.5.1997, BStBl 1997 I S. 592 (Tz. 5.2, 5.3) folgendes:

Befinden sich auf einem Grundstück sowohl Gebäude oder Gebäudeteile, die nach dem Ertragswertverfahren § 146 BewG) zu bewerten sind, als auch solche, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert anzusetzen sind, ist, um eine Doppelberücksichtigung des Grund und Bodens durch Anwendung des Ertragswertverfahrens und durch gesonderten Ansatz des Werts des Grund und Bodens für die gesamte Grundstücksfläche zu vermeiden, der Ertragswert um einen Bodenwertanteil zu kürzen. Dieser Bodenwertanteil basiert auf der bebauten Fläche der nach § 146 BewG zu bewertenden Objekte. Der Bodenrichtwert ist dabei auf 70 % zu ermäßigen. Die Kürzung ist auf den nach § 146 BewG ermittelten Wert begrenzt. Das Ergebnis stellt den Wert der Gebäude oder Gebäudeteile dar, die im Ertragswertverfahren bewertet werden.

Tz. 5.2 Abs. 2 der Bezugsverfügung ist künftig in der vorstehenden Fassung anzuwenden.

Danach ist das unter Tz. 5.3 dargestellte Beispiel wie folgt zu lösen:

Beispiel:

Auf einem Grundstück ist ein Bürogebäude und ein Werkstattgebäude errichtet. Das Grundstück gehört zum Betriebsvermögen eines bilanzierenden Steuerpflichtigen. Erwerbszeitpunkt ist der 1.3.1997. Zu diesem Zeitpunkt hat das Werkstattgebäude einen Steuerbilanzwert von 90.000 DM. Das Bürogebäude verfügt über eine Nutzfläche von 1.000 qm. Die durchschnittliche übliche Miete beträgt 20 DM/qm im Monat. Das Bürogebäude (bebaute Fläche 800 qm) ist im Jahre 1970 errichtet worden. Das Grundstück hat eine Fläche von 5.000 qm; für das gesamte Grundstück ist ein Bodenrichtwert von 50 DM/qm anzusetzen.

Wert des Grund und Bodens
5.000 qm x 50 DM/qm x 70 %			175.000 DM
Wert für das Bürogebäude
1.000 qm x 20 DM/qm x 12		2x 12,540.000 DM
Vervielfacher
= Ausgangswert		3.000.000 DM
Alterswertminderung (27 Jahre x 0,5 %
13,5 % von 3.000.000 DM)		- 405.000 DM
Grundstückswert		2.595.000 DM
Bodenwertanteil
800 qm x 50 DM	40.000 DM
abzüglich 30 %	12.000 DM
Abschlag	28.000 DM
(höchstens 2.595.000 DM)		- 28.000 DM
Gebäudewertanteil		2.567.000 DM	+ 2.567.000 DM
Wert für das Werkstattgebäude
Steuerbilanzwert zum 1.3.1997			+ 90.000 DM
Grundstückswert			2.832.000 DM

Normenkette

BewG § 147