Bewertung inländischer bebauter Grundstücke in Sonderfällen

Gleichlautende Ländererlasse vom 16.06.1997

1. Zeitlicher Anwendungsbereich

Dieser Erlaß gilt für die Bewertung inländischer bebauter Grundstücke nach § 147 BewG

• für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 1.1.1996 und
• für Zwecke der Grunderwerbsteuer ab 1.1.1997.

2. Sachlicher Anwendungsbereich

Ist ein bebautes Grundstück nicht vermietet oder an Angehörige oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet und läßt sich für dieses Grundstück die übliche Miete nicht ermitteln, ist der Grundstückswert nach § 147 Abs. 2 BewG zu berechnen. Dies gilt insbesondere für Grundstücke mit Gebäuden, die zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, zu Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen errichtet worden sind und nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können (§ 147 Abs. 1 Satz 2 BewG). Hiervon betroffen sind unter der Voraussetzung des Satzes 1 Grundstücke mit folgenden Gebäuden (Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke):

Badehäuser; Bootshäuser; Gewächshäuser; Hallenbäder; Kliniken; Kühlhäuser; Laboratorien; Lichtspielhäuser; Lichtspielzentren; Molkereigebäude; Parkhäuser; insbesondere Hoch- und Tiefgaragen sowie Parkpaletten; Pförtnergebäude; Produktionsgebäude; Saalbauten; Sanatorien; Tankstellengebäude; insbesondere Verkaufs-; Personal- und Sanitärräume sowie Wagenwasch-, Pflege- und Werkstatthallen; Lager und Garagen, Theater; Transformatorengebäude; Trinkhallen; Trockenhäuser; Werkstattgebäude und vergleichbare Gebäude.

Dazu rechnen auch folgende Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke, soweit sich für sie keine übliche Miete auf dem regionalen Grundstücksmarkt ermitteln läßt:

Bankgebäude; hallenartige Gebäude, insbesondere Lagerhäuser; Ausstellungs- und Messehallen; Heime; insbesondere Alten-; Pflege- oder Kinderheime; Hotelgebäude; Hotelpensionen; Privatschulen; Sporthallen; insbesondere Tennis- und Reithallen; Vereinshäuser und vergleichbare Gebäude.

Wohngebäude, die aufwendig ausgestattet bzw. gestaltet sind, sind nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Dies gilt auch für eigengenutzte Wohngrundstücke, die in den neuen Ländern vor dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind (vgl. Tz. 6.2 der gleichlautenden Erlasse zur Bewertung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren (§ 146 BewG) vom 28.5.1997, BStBl 1997 I S. 592).

3. Wirtschaftliche Einheit

Die wirtschaftliche Einheit eines Gewerbegrundstücks oder eines sonstigen Grundstücks umfaßt regelmäßig den Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, insbesondere Wege- und Platzbefestigungen sowie Einfriedungen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile und das Zubehör. Der Umstand, daß die Gebäude zu unterschiedlichen Zwecken genutzt werden, steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit nicht entgegen. Nicht in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören. Wegen der Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen von den Gebäuden und Außenanlagen wird auf die gleichlautenden Erlasse vom 31.3.1992 (BStBl 1992 I S. 342) verwiesen.

Zum Grund und Boden gehören die im räumlichen Zusammenhang stehenden bebauten und unbebauten Flächen. Demnach sind auch die unbebauten Flächen zwischen Fabrikgebäuden sowie Lagerflächen, die innerhalb des Fabrikgeländes liegen, der wirtschaftlichen Einheit des zu bewertenden Grundstücks zuzurechnen.

Die räumliche Trennung von Flächen steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit grundsätzlich entgegen. Grundstücke, die räumlich getrennt liegen, können nicht deshalb zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefaßt werden, weil sie zu demselben Gewerbebetrieb gehören. Sind die Flächen eines Gewerbebetriebs durch eine öffentliche Straße voneinander getrennt, können sie regelmäßig nicht als eine wirtschaftliche Einheit angesehen werden. Hiervon kann jedoch in den Fällen abgewichen werden, in denen nach der Verkehrsauffassung (§ 2 BewG) wegen der örtlichen Gewohnheit und der tatsächlichen Nutzung eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit derart besteht, daß sich die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit für einen Außenstehenden aufdrängt (z.B. bei Verbindung von räumlich getrennt liegenden Produktionsstätten durch einen Tunnel).

Vorrat - und Erweiterungsgelände, das im Besteuerungszeitpunkt noch nicht betrieblich genutzt wird, ist regelmäßig nicht zusammen mit der wirtschaftlichen Einheit des Gewerbegrundstücks zu bewerten. Dies gilt um so mehr für die Fälle, in denen nach den Verhältnissen vom Besteuerungszeitpunkt eine Veräußerung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes wahrscheinlich ist. Steht dagegen die künftige Bebauung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes durch den Betrieb fest, oder sind diese Flächen durch eine Umzäunung in das Fabrikgelände einbezogen, so ist von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen.

Befindet sich auf einem Grundstück neben den Produktionsgebäuden auch das Wohnhaus des Betriebsinhabers, ist regelmäßig von einer wirtschaftlichen Einheit ...