Rz. 15 des Gleichlautenden Ländererlasses v. 20.3.2023[1] beinhaltet die Struktur des Ertragswertverfahrens. Eine Übersicht über den Ablauf des Ertragswertverfahrens enthält Rz. 16 des Gleichlautenden Ländererlasses v. 20.3.2023[2] und ein Beispiel enthält Rz. 17 des Gleichlautenden Ländeerlass v. 20.3.2023.[3]
Hierbei ändert sich nichts an der bisherigen Struktur des Ertragswertverfahren, aber es wurden einzelne Elemente grundlegend umgestaltet.[4]
Dies betrifft u. a. die Bewirtschaftungskosten und auch die Liegenschaftszinssätze.
Bewirtschaftungskosten[5]
Diese sind mit den nach Maßgabe des § 187 Abs. 3 BewG an den Bewertungsstichtag angepassten Einzelansätzen für Verwaltungs-und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis aus der Anlage 23 BewG zu berücksichtigen.[6]
Tasächliche Bewirtschaftungskosten
Ein Ansatz der Bewirtschaftungskosten in tatsächlicher Höhe ist nicht möglich. Auch ein Ansatz nach Erfahrungssätzen kommt nicht in Betracht.
Liegenschaftszinssätze[7]
Liegenschaftszinssätze sind die Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.
Hierbei ist der angemessene und nutzungstypische Liegenschaftszinssatz nach
- der Grundstücksart und
- der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen.
Dabei ist vorrangig auf den für diese Grundstücksart vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten und veröffentlichten Liegenschaftszinssatz zurückzugreifen.
Konnten von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, finden die typisierten Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG Anwendung.
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