Der BFH hat erstmals 1989 entschieden, die Beteiligten seien bei einem Bauherrenmodell in aller Regel als Erwerber des (meist noch fertigzustellenden) Gebäudes anzusehen, nicht – wie es Rechtsprechung und Verwaltung bis dahin gesehen hatten – als Bauherren.[1] Die Finanzverwaltung hat sich dieser Auffassung angeschlossen.[2]
Dieser Rechtsprechung ist zuzustimmen. Im Rahmen des typischen Bauherrenmodells können die Beteiligten keine größere Initiative entfalten und haben kein größeres Risiko zu tragen als z. B. derjenige, der von einem Bauträger eine noch fertigzustellende Eigentumswohnung erwirbt.[3]
Für die Berechnung der Abschreibungen hat die Unterscheidung zwischen einem Bauherrn und einem Erwerber seit dem Wegfall der degressiven Gebäude-AfA ab 2006[4] (genauer: bei Bauantrag oder Kaufvertrag nach dem 31.12.2005) keine Bedeutung mehr.[5] Das galt sogar schon früher, soweit die Anschaffung vor dem Ende des Jahres der Fertigstellung lag.[6]
Die Einstufung der Beteiligten als Erwerber bleibt auch gültig, wenn sie sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen.[7] Hinsichtlich der einkommensteuerlichen Auswirkungen ist oft gewichtiger, dass der BFH auch die in dem Vertragswerk vereinbarten Renovierungsaufwendungen zu den Anschaffungskosten rechnet.[8] Solche Aufwendungen können deshalb, anders als bei einem einzelnen Grundstückskäufer, selbst dann nicht als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die steuerlichen Grenzen für die Anerkennung sofort abziehbaren Erhaltungsaufwands[9] nicht überschritten werden. Dazu dürfen weder Anschaffungskosten noch eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB anzunehmen sein. Außerdem dürfen die Sonderbestimmungen über anschaffungsnahe Herstellungskosten[10] nicht greifen.
Modernisierungsmaßnahmen führen im Regelfall nicht zu sofort abziehbaren Werbungskosten, selbst wenn die entsprechenden Verträge erst mehrere Monate nach dem Erwerb des Gebäudes bzw. der Eigentumswohnung abgeschlossen werden, diese Modernisierung aber von Anfang an als Bestandteil der Gesamtkonzeption des Bauherrenmodells vorgesehen war.[11] Etwas anderes dürfte lediglich in den Fällen gelten, in denen sich nach dem gemeinsamen Erwerb des Grundbesitzes erst der einzelne Beteiligte entscheidet, Renovierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, ohne dass dies von Anfang an als Teil des Gesamtkonzepts geplant war. Unter dieser Voraussetzung können in Ausnahmefällen sogar gemeinsame Renovierungsmaßnahmen der Bauherren- bzw. Miteigentümergemeinschaft als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt werden, etwa eine Erneuerung des Außenputzes.[12]
Die Einstufung der Beteiligten als Erwerber gilt auch für die Frage der Grunderwerbsteuer. Die Beteiligten haben also auch auf den Wert des – bei Vertragsabschluss noch zu erstellenden – Gebäudes Grunderwerbsteuer zu zahlen.[13]
Diese strenge Beurteilung bleibt selbst dann gültig, wenn die Beteiligten bei Abschluss der Verträge zwischen verschiedenen Bauunternehmen und verschiedenen Haustypen wählen konnten.[14] Diese strenge Rechtsprechung verletzt keine Verfassungsgrundsätze.[15]
BMF, Schreiben v. 18.7.2003, IV B 3 – S 2253a – 49/90, BStBl 2003 I S. 386,
Krumm, in Brandis/Heuermann, EStG, § 6 EStG Rz. 361 m. w. N.
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