Bauherrengemeinschaft

Zusammenfassung

Begriff

Als Bauherrengemeinschaft bezeichnet man in erster Linie Modelle, bei denen ein Projektanbieter für ein oder mehr Gebäude, die zu errichten oder grundlegend zu renovieren sind, Geldanleger sucht, die im Wesentlichen die vorgefertigten Planungen und Verträge akzeptieren.

Dem Anleger, der sich für eine Investition in Immobilien entschieden hat, bieten die Bauherrengemeinschaften eine einfache Art der Abwicklung: Im Idealfall muss sich der Interessent praktisch um nichts kümmern, lediglich ein paar Unterschriften leisten und das vereinbarte Kapital einzahlen. Oft werden ihm daneben hohe steuerliche Vorteile versprochen. Andererseits erschrecken die Nachrichten, früher vor allem aus den neuen Bundesländern, über leer stehende Wohn- und Büroflächen, über sinkende Mieten, über Insolvenzen der Garantiegeber, über geforderte Nachschüsse und in weite Ferne rückende Renditen, wenngleich sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren eher in einer Boomphase befunden hat, zumindest in den Ballungsräumen. Aktuell stellt sich die Lage allerdings wieder eher ungünstiger dar.

Die einschränkenden Regelungen für die sog. Steuerstundungsmodelle (§ 15b EStG) sollen u. a. für Bauherrengemeinschaften zielgenau dafür sorgen, dass dem Steuerpflichtigen bei höheren Verlusten (mehr als 10 % des eingesetzten Kapitals) die angestrebte Steuerstundung vorenthalten wird, ohne im Regelfall die Versteuerung nicht erzielter Einkünfte zu verlangen. Damit hat der Gesetzgeber die erzielbaren Steuerersparnisse deutlich begrenzt, zugleich aber auch die schlimmsten Auswüchse verhindert – je nach Sicht der Dinge.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Für die meist entscheidende Frage der Abgrenzung der sofort abziehbaren Werbungskosten gegenüber den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelten auch für Bauherrengemeinschaften die allgemeinen Vorschriften, insbesondere § 9 EStG. Die Verwaltung äußert sich zu Bauherrengemeinschaften im BMF, Schreiben v. 20.10.2003 (IV C 3 S – 2253a/48/03, BStBl 2003 I S. 546). Die Vorschrift zur Begrenzung unerwünschter Steuerstundungsmodelle (§ 15b EStG) trifft auch Bauherrengemeinschaften. Umgekehrt hat der Gesetzgeber sichergestellt, dass Bauherrengemeinschaften im Bereich bestimmter Sonderabschreibungen nicht gegenüber Einzelbauherren benachteiligt werden (§§ 7i Abs. 1 Satz 5, 7h Abs. 1 Satz 3 EStG).

1 Abgrenzung zu anderen Gemeinschaften

1.1 Abgrenzung gegenüber Grundstücksgemeinschaften

Wegen der vielen Besonderheiten sowohl in materiell-rechtlicher als auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht, die bei Bauherrengemeinschaften zu beachten sind, ist die Abgrenzung gegenüber anderen Fällen gemeinschaftlichen Grundstückseigentums von Bedeutung.^[1]

Keine Bauherrengemeinschaft, sondern ein bloßer Zusammenschluss von Bauherren liegt vor, wenn mehrere Steuerpflichtige vereinbaren, gemeinsam ein Gebäude zu errichten, das ihnen als Miteigentümern gehören oder das in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, die einzelnen Beteiligten als Alleineigentum zugewiesen werden. In diesem Fall sind die Beteiligten als Bauherren des neu errichteten Gebäudes anzusehen.

Wichtig

Entscheidendes Kriterium

Der entscheidende ­Unterschied gegenüber Bauherrengemeinschaften liegt darin, dass die Interessenten bei Bauherrengemeinschaften lediglich die von den Projektanbietern vorformulierten Verträge unterzeichnen und die bereits vorliegende Bauplanung – mit allenfalls geringfügigen Änderungen – übernehmen.

Bei dem geschilderten Fall mehrerer einvernehmlich handelnder Bauherren fehlt es dagegen an einem außenstehenden Initiator in Form eines Projekt­anbieters. Die einzelnen Bauherren regeln frei unter sich ihre vertraglichen Beziehungen und einigen sich über die Bauplanung und ggf. die spätere Nutzung oder Aufteilung.­

Wichtig

Beteiligung des Initiators

Eine Bauherrengemeinschaft kann auch dann vorliegen, wenn der Initiator sich selbst an der Bauherrengemeinschaft beteiligt und z. B. eine der neu erstellten Eigentumswohnungen übernimmt. Im Regelfall ist dann m. E. dieser Initiator für seine Wohnung als Bauherr anzusehen, während den übrigen Beteiligten nur die rechtliche Stellung von Erwerbern zukommt.

[1] Vgl. auch Lindberg, in Frotscher/Geurts, EStG, § 21 EStG Rz. 226 ff.; auch Fischer/Palenker, in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts Band 1, 5. Aufl. 2019, § 9 Rz. 9 ff.

1.2 Abgrenzung gegenüber Immobilienfonds

Auf der anderen Seite sind Bauherrengemeinschaften gegenüber den geschlossenen Immobilienfonds abzugrenzen.^[1] Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass der Beteiligte bei einer Bauherrengemeinschaft Alleineigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung wird. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird dagegen im Regelfall der Fonds selbst, meist in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft, Eigentümer des Grundbesitzes.

Ein weiterer bedeutsamer Unterschied kann darin liegen, dass bei einem Immobilienfonds die Höhe der steuerlich anzuerkennenden Verluste nach §§ 15a, 21 Abs. 1 Satz 2 EStG auf die Höhe des Kapitalkontos begrenzt sein kann.^[2] Bei einer Bauherrengemeinschaft spielt dagegen die Vorschrift des § 15a EStG praktisch keine Rolle. Jed...