Anwendungserlasse zur neuen Grundbesitzbewertung ab dem ... / bb) Restnutzungsdauer (Rz. 74 Satz 4 bis 7)

Bei der Gebäudewertermittlung auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts ist von der Restnutzungsdauer auszugehen, die bei der Ermittlung des unbelasteten Grundstücks nach § 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BewG zugrunde gelegt wurde. Diese ist um die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu mindern. Ein Gebäudewertansatz entfällt folglich, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Restnutzungsdauer des Gebäudes am Bewertungsstichtag übersteigt bzw. dieser entspricht.

Die Regelungen über die Mindest-Restnutzungsdauern (§ 185 Abs. 3 Satz 6 BewG bzw. § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG) wendet die Verwaltung bei der Gebäudewertermittlung auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts nicht an. An der bisherigen Rechtsauffassung (BT-Drucks. 16/11107, 20 f.; R B 194 Abs. 5 Satz 6 ErbStR 2019), die regelmäßig zu unsachgemäßen Grundbesitzwerten führte (hierzu ausführlich: Marquardt/Miethe, ErbStB 2023, 38 [46 f.]), wird nicht festgehalten.

Eindeutiger wäre es gewesen, § 193 Abs. 3 Satz 2 BewG entspr. § 50 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV zu formulieren:

§ 193 Abs. 3 Satz 2 BewG	§ 50 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV
"Ein bei Ablauf des Erbbaurechts nicht zu entschädigender Wertanteil der Gebäude oder des Gebäudes nach Absatz 5 ist abzuziehen."	"Bei einer über die Restlaufzeit des Erbbaurechts hinausgehenden Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ist [...] der bei Zeitablauf nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen abzuzinsen und abzuziehen."

Für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 werden bei nicht (vollständig) zu entschädigenden Gebäuden – wie i.R.d Verkehrswertermittlung – zwei Fallkonstellationen unterschieden:

• Restlaufzeit des Erbbaurechts ≥ Restnutzungsdauer des Gebäudes (kein Gebäudewertansatz = Beispiel in Rz. 75)
• Restlaufzeit des Erbbaurechts < Restnutzungsdauer des Gebäudes (Gebäudewertansatz = Abwandlung des Beispiels in Rz. 75).