29.11.2013 | Serie Zwangsvollstreckung: Praxistipps und Sonderfälle

Anforderung an Nachweis eines Mietvertrages über zwangsversteigerte Wohnung

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Ich will hier nicht raus!
Bild: Deutsche Investment

Wird eine Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben und beruft sich ein Angehöriger des ehemaligen Eigentümers auf ein lebenslanges Nutzungsrechts dann obliegt ihm hierfür die volle Beweislast.

In einem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Kläger im Zuge der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben. Die Wohnung wurde von der Beklagten bewohnt, die hierfür keine Miete zahlte und die Herausgabe verweigerte. Sie berief sich darauf, dass sie mit den ehemaligen Eigentümern – ihrem Vater und ihrem Bruder – einen Mietvertrag abgeschlossen hätte, wonach ihr ein lebenslanges Nutzungsrecht eingeräumt worden sei und sie lediglich verpflichtet sei, die Betriebskosten sowie eine eventuelle Pflege ihres Vaters zu übernehmen.

Widersprüche bei der Beweisaufnahme

Zum Beweis für das behauptete Nutzungsrecht berief die Beklagte sich auf einen schriftlichen Mietvertrag sowie die Zeugenaussage ihres Bruders. Dieser hat lediglich einen mündlichen Vertragsabschluss bestätigt. Wann, wo und unter welchen Umständen der von der Beklagten vorgelegte Mietvertrag erstellt worden ist, konnte nicht aufgeklärt werden. Die Kläger beriefen sich daher darauf, dass der Mietvertrag erst nachträglich erstellt und fingiert worden sei, um der Familie den Besitz an der Wohnung trotz der erfolgten Zwangsversteigerung weiter zu ermöglichen.

Klagebegehren von Instanzgerichten abgewiesen

Die Kläger verlangten die Zahlung einer Nutzungsentschädigung sowie die Räumung der Wohnung von der Beklagten. Sie hatten mit ihrem Begehren in erster und zweiter Instanz keinen Erfolg. Amts- und Landgericht waren aufgrund der Zeugenaussage des Bruders davon überzeugt, dass ein mündlicher Nutzungsvertrag abgeschlossen worden sei.

Fehler in der Beweiswürdigung

Obwohl die vorgenommene Beweiswürdigung durch den BGH nur eingeschränkt überprüfbar ist, gab dieser der Revision der Kläger statt. Der BGH vertrat die Auffassung, dass die bestehenden Widersprüche zwischen der Zeugenaussage des Bruders und der vorgelegten Kopie eines Mietvertrages nicht aufgeklärt worden seien. Darüber hinaus hatte sich das Berufungsgericht nicht mit dem Vorbringen der Kläger auseinandergesetzt, der Mietvertrag sei von den Angehörigen nur fingiert worden.

Zurückverweisung durch den BGH

Der BGH hat somit erhöhte Anforderungen an den Nachweis eines behaupteten Mietvertrages zwischen Angehörigen über eine zwangsversteigerte Wohnung gestellt und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung zurückverwiesen.

(BGH, Urteil vom 18.09.2013, VIII ZR 297/12).

Schlagworte zum Thema:  Zwangsversteigerung, Sonderkündigungsrecht nach Erwerb in der Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung

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