26.08.2014 | Serie Zwangsvollstreckung: Praxistipps und Sonderfälle

Durch Grundstücksteilung Zwangsversteigerung verzögern?

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Wenn der Schuldner das Grundstück in der Zwangsversteigerung teilt
Bild: Haufe Online Redaktion

Ein Schuldner kann die Zwangsversteigerung nicht aufhalten, indem er ein Grundstück in immer neue Formate versetzt. Die Teilung oder Vereinigung von Grundstücken ist eine Verfügung i. S. d. § 23 ZVG. Solange der Gläubiger diese Verfügung nicht genehmigt, muss das Versteigerungsverfahren so fortgeführt werden, als wäre die Verfügung des Schuldners nicht erfolgt. 

(Wie) kann der Schuldner Sand in das Getriebe der Zwangsversteigerung werfen? In einem Zwangsversteigerungsverfahren hatte ein Schuldner dem Vollstreckungsgericht durch Teilung und Vereinigung seines Grundstückes Probleme bereitet und es auf eine falsche Fährte gelockt.

Wenn Schuldner das Grundstück nach Anordnung der Zwangsversteigerung "formatieren"

Als die Zwangsversteigerung angeordnet wurde, war im Grundbuch unter der laufenden Nr. 6 ein Grundstück eingetragen. Der Verkehrswert dieses Grundstückes wurde vom Vollstreckungsgericht auf 156.400 EUR festgesetzt.

  • Bevor es zum Versteigerungstermin kam, nahm der Schuldner eine Teilung des Grundstücks in drei neue Grundstücke unter den laufenden Nr. 7, 8 und 9 vor.
  • Das Vollstreckungsgericht ließ den Verkehrswert neu ermitteln und setzte ihn für die drei Grundstücke auf 30.000 EUR, 69.000 EUR und 28.000 EUR fest.
  • Daraufhin legte der Schuldner die Grundstücke Nr. 7 und Nr. 9 zusammen. Das so vereinigte Grundstück wurde als Nr. 10 im Grundbuch eingetragen.
  • Anschließend setzte das Vollstreckungsgericht einen Versteigerungstermin an, wobei in der Terminsbestimmung die Grundstücke Nr. 8 und Nr. 10 als Versteigerungsobjekte genannt wurden. Als Verkehrswert für das Grundstück Nr. 10 gab das Vollstreckungsgericht die Summe der zuvor ermittelten Werte der Grundstücke Nr. 7 und Nr. 9 an.
  • Noch vor dem Versteigerungstermin legte der Schuldner auch die Grundstücke Nr. 8 und Nr. 10 zusammen. Diese wurden zu dem Grundstück Nr. 11 vereinigt, was dem ursprünglich beschlagnahmten Grundstück Nr. 6 entsprach.

Im Versteigerungstermin wurde ein Verkehrswert von 127.000 EUR bekannt gemacht und die Versteigerung unter der aktuellen Grundbuchbezeichnung (Nr. 11) durchgeführt. Der Meistbietende erhielt mit einem Gebot von 126.000 EUR den Zuschlag. Gegen diesen Zuschlag hat sich der Schuldner nach erfolglos eingelegter Beschwerde mit der Rechtsbeschwerde vor dem BGH zur Wehr gesetzt. Er verfolgte das Ziel, den Zuschlag zu versagen. 

BGH deckt Verfahrensfehler des Vollstreckungsgerichts auf

Der BGH gab dem Schuldner Recht und stellte fest, dass das Vollstreckungsgericht den Zuschlag nicht hätte erteilen dürfen. Der BGH machte auf mehrere Verfahrensfehler des Vollstreckungsgerichts aufmerksam. 

  • Zunächst führte der BGH aus, dass ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 7 ZVG vorliegt, da die Terminsbestimmung entgegen § 43 Abs. 1 S. 1 ZVG nicht sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt gemacht worden ist.
  • Die Bekanntmachung des Vollstreckungsgerichts hat - entgegen der zwingenden Vorgabe in § 37 Nr. 1 ZVG - das Grundstück nicht korrekt bezeichnet. Während in der Terminsbestimmung noch zwei Grundstücke, nämlich Nr. 8 und Nr. 10 genannt worden sind, wurde nur das Grundstück Nr. 11 versteigert.  
  • Des Weiteren bemängelte der BGH die nach § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG vorgeschriebene Verkehrswertfestsetzung. Eine solche hätte es nur für die geteilten Grundstücke Nr. 7, 8 und 9 gegeben, nicht aber für das in der Terminsbestimmung genannte Grundstück Nr. 10 und auch nicht für das letztlich versteigerte Grundstück Nr. 11.

Ganze Grundstücksteilerei ging mangels Gläubigergenehmigung ins Leere

Schließlich hat das Vollstreckungsgericht verkannt, dass die vom Schuldner vorgenommenen Teilungen und Vereinigungen des Grundstückes nichts daran geändert haben, dass das ursprünglich beschlagnahmte Grundstück Nr. 6 das Versteigerungsobjekt war.

  • Eine Verfügung nach § 23 ZVG – wie hier die erfolgte Teilung oder Vereinigung von Grundstücken – ist nur dann gegenüber dem Gläubiger wirksam, wenn sie von ihm genehmigt wird.
  • Liegt eine solche Genehmigung nicht vor, dann muss das Zwangsversteigerungsverfahren so fortgeführt werden, als wäre die Verfügung nicht erfolgt.

Das Vollstreckungsgericht hätte es bei dem ursprünglich festgesetzten Verkehrswert und der Versteigerung des Grundstücks Nr. 6 belassen müssen. 

Kein Rechtsmissbrauch des Schuldners!

Ein etwaiges rechtsmissbräuchliches Verhalten des Schuldners durch die wiederholten Verfügungen über sein Grundstück steht der Versagung des Zuschlags nach Ansicht des BGH nicht entgegen. Entscheidend ist, dass die Gründe für die Versagung des Zuschlags letztlich auf Verfahrensfehlern des Vollstreckungsgerichts beruhen. 

(BGH, Beschluss v. 05.06.2014, V ZB 16/14).

Schlagworte zum Thema:  Zwangsversteigerung, Rechtsmissbrauch, Verfahrensfehler, Zwangsvollstreckung

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