Mindesttemperatur in Wohnungen

Ab dem 1. Oktober ist in Deutschland in der Regel Heizsaison, die bis zum 30. April dauert, sofern im Mietvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ein anderer zeitlicher Rahmen vereinbart ist.

Vermieter und Hausverwalter sind in diesem Zeitraum grundsätzlich verpflichtet, die Betriebsfähigkeit der Heizungsanlage sicherzustellen, damit Mieter und Eigentümer gewisse Mindesttemperaturen in den Wohnräumen erreichen können.

Was gilt bei Sabotage – haben Mieter dann einen Anspruch auf Mietminderung? Nach Angaben des Regierenden Bürgermeisters Kai Wegner (CDU) waren oder sind nach einem Brandanschlag bis zu 100.000 Menschen im Südwesten Berlins ohne Strom und ohne Wärme.

Anspruch auf Mindesttemperatur?

Das Gesetz trifft keine eindeutigen Regeln zur Mindesttemperatur in Wohnräumen. Eine Richtschnur kann § 535 BGB sein, der Vermieter verpflichtet, "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen." Die Rechtsprechung kommt grundsätzlich zu dem Schluss, dass Mieter tagsüber einen Anspruch auf eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius und nachts auf 18 Grad Celsius haben.

Geschuldete Tagestemperatur

Wohnräume sollten in der Zeit von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr mindestens 20 Grad Celsius Zimmertemperatur und sonstige Nebenräume mindestens 18 Grad aufweisen. Für das Bad ist von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr sogar eine Raumtemperatur von 21 Grad Celsius geschuldet, so das Landgericht Landshut.

(LG Landshut, Urteil v. 18.12.1985, 1 S 1222/85).

Geschuldete Nachttemperatur

Nach Auffassung des Amtsgerichts Bonn kann zur Nachtzeit zwischen 24.00 Uhr und 6.00 Uhr die Temperatur auf zirka 16 bis 17 Grad Celsius abgesenkt werden.

(AG Köln, Urteil v. 26.1.2021, 206 C 18/19)

Für eine Nachtabsenkung zwischen 23 Uhr oder 24 Uhr und 6.00 Uhr morgens auf 18 Grad Celsius hat ebenfalls das Amtsgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil v. 5.7.2016, 205 C 36/16)

Heizen außerhalb der Heizperiode

Auch außerhalb der Heizperiode kann der Vermieter zum Heizen verpflichtet sein, wenn die Außentemperatur nicht nur vorübergehend, sondern, laut Amtsgericht Uelzen, mehr als drei Tage auf Werte unter zwölf Grad Celsius fällt.

(AG Uelzen, Urteil v. 9.4.1986, 4a C 272/86)

Auch außerhalb der Heizperiode muss die Heizung in Betrieb genommen werden können, falls die Außentemperatur drei Tage in Folge unter zwölf Grad Celsius liegt, entschied das Amtsgericht Köln.

(AG Köln, Urteil v. 9.4.2008, 220 C 152/07)

BGH zu geschuldeten Mindesttemperaturen

Die im Zusammenhang mit geschuldeten Mindesttemperaturen oft zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs lässt die Frage der Mindesttemperatur explizit offen, hält es aber für angemessen, dass die Temperatur tagsüber mindestens 20 Grad beträgt.

(BGH, Urteil v. 15.5.1991 – VIII ZR 38/90)

Mindesttemperatur im Mietvertrag: nichtige Klauseln

Klauseln im Mietvertrag, die eine Zimmertemperatur von 18 Grad Celsius als ausreichend ansehen, sind aber unter Umständen unwirksam. Das Landgericht Heidelberg entschied, dass die Klausel "Eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8 Uhr und 21 Uhr gilt als vertragsgemäß" nichtig ist.

(LG Heidelberg, Beschluss v. 11.9.81, 5 S 80 / 81)

Mietminderung bei (erheblichen) Mängeln

Werden bestimmte Temperaturen nicht erreicht, kann ein Mietmangel vorliegen. Das Mietminderungsrecht setzt voraus, dass der Mangel nicht bloß unerheblich ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Stromausfall: Sabotage und Mietminderung

Mieter können eine Mietminderung geltend machen, wenn der Wohnkomfort erheblich beeinträchtigt wird. "Ein Ausfall der Stromversorgung oder der Heizung im Winter, gleich ob durch äußere Einflüsse wie Sabotage oder technische Störungen verursacht, beeinträchtigt die Nutzung der Wohnung erheblich", so Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes (DMB). Das gelte unabhängig davon, ob der Stromausfall auf ein unvorhersehbares Ereignis wie etwa die Sabotage zurückzuführen ist.

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt unter anderem davon ab, wie stark die Nutzung der Wohnung durch den Stromausfall eingeschränkt ist. Ein kompletter Ausfall der Heizung kann laut Weber-Moritz eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent für die Dauer des Ausfalls rechtfertigen: Das hänge aber von den konkreten Umständen ab, und Mieter müssen dem Vermieter den Mangel umgehend anzeigen.

Bagatellmangel: Grenzen der Mietminderung

Bei einem kurzfristigen Heizungsausfall oder bei vorübergehender geringfügiger Abweichung der Mindesttemperatur (zirka um ein Grad) liegt laut Bundesgerichtshof ein Bagatellmangel vor. Der Mieter ist bei einem unerheblichen Mangel nicht berechtigt, die Miete zu mindern.

(BGH, Urteil v. 30.6.2004 – XII ZR 251/02).

Ist eine Heizungsanlage alt und arbeitet unwirtschaftlich, hat der Mieter dem BGH zufolge ebenfalls keinen Anspruch auf Mietminderung. Entscheidend ist, dass die Mietwohnung ausreichend beheizt werden kann. Der Vermieter schuldet eine Heizungsanlage, die dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entspricht.

(BGH, Urteil v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12)

Entscheidend für ein Urteil des Amtsgerichts Münster waren die Daten des Thermometers, die "gefühlte Temperatur" der Mieterin spiele keine Rolle.

(AG Münster, Urteil v. 31.3.2004, 5 C 4958/03) 

Behaglichkeitstemperatur und Mietminderung

Fällt die Heizung komplett aus oder funktioniert nur erheblich beeinträchtigt, wodurch die übliche Raumtemperatur deutlich unterschritten wird, kann die Miete zum Teil erheblich gemindert werden. Damit hat sich das Amtsgericht Köln beschäftigt. Die Höhe der Mietminderung hängt von der konkreten Beeinträchtigung ab.

(AG Köln, Urteil v. 9.4.2008, 220 C 152/07)

Wird die Behaglichkeitstemperatur dauerhaft unterschritten, kann bei einer Abweichung von einem Grad von der Mindesttemperatur eine Minderung der Miete von fünf Prozent gerechtfertigt sein, so das Landgericht Berlin.

(LG Berlin, Urteil v. 8.6.2012, 63 S 423/11)

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg sprach einem Mieter eine Mietminderung von zehn Prozent zu, da nur eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad Celsius erreicht wurde.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 27.5.1999, 19 C 228/98)

Auch das Amtsgericht Potsdam kommt zu einer Mietminderung von zehn Prozent: In dem Fall wurde die Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius länger um bis zu zwei Grad Celsius unterschritten.

(AG Potsdam, Urteil v. 30.4.2012, 23 C 236/10)

Das Amtsgericht Köln ließ bei Temperaturen von 16 bis 18 Grad Celsius 20 Prozent Mietminderung zu.

(AG Köln, Urteil v. 6.12.1976, 19 C 1249/74)

Fällt die Heizungsanlage in der Heizperiode ganz aus und kann die Wohnung nicht beheizt werden, liegt ein erheblicher Mangel vor. Das Amtsgericht Charlottenburg hat einem Mieter eine Mietminderung um 70 Prozent zugestanden.

(AG Charlottenburg, Urteil v. 7.6.2013, 216 C 7/13)

Die Temperatur in den Räumen muss außerdem einzeln regulierbar sein, entschied das Amtsgericht Köln in einem Fall.

(AG Köln, Urteil v. 13.4.2012, 201 C 481/10)

Warmwasser: Wenig Spielraum für Vermieter

Die Warmwasserversorgung in der Wohnung muss der Vermieter jederzeit gewährleisten. Die Temperatur des Warmwassers darf in den Nachtstunden nicht abgesenkt werden.

Die Warmwassertemperatur liegt im Idealfall zwischen 40 Grad Celsius und 60 Grad Celsius und muss in angemessener Zeit erreicht werden, sonst liegt ein Mangel der Mietsache vor, hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil v. 12.11.1991, 64 S 99/91)

Betrifft der Kaltwasservorlauf mehr als zehn Liter, ist eine Mietminderung von zehn Prozent gerechtfertigt, so das Amtsgericht Köpenick.

(AG Köpenick, Urteil v. 15.11.2000, 12 C 214/00)

Laut einem Urteil des Amtsgerichts Berlin ist eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent gerechtfertigt, wenn nicht nach 15 Sekunden eine Temperatur von 40 Grad Celsius und nach 30 Sekunden von 55 Grad Celsius erreicht wird.

(AG Berlin, Urteil v. 25.4.2018, 7 C 82/17)

Wenn die Wassertemperatur in der Dusche stark schwankt, können nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg 13 Prozent drin sein.

(AG Charlottenburg, Urteil v. 27.3.2003, 204 C 349/02)

Die Gastherme in einer Wohnung muss so dimensioniert sein, dass eine Badewanne in angemessener Zeit mit 41 Grad warmem Wasser befüllt werden kann. 42 Minuten Einfülldauer sind laut Amtsgericht München zu lang.

(AG München, Urteil v. 26.10.2011, 463 C 4744/11)

Auch bei warmen Außentemperaturen muss der Vermieter die Warmwasserversorgung sicherstellen. Nach einem Beschluss des Landgerichts Fulda kann der Mieter sonst notfalls eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter erwirken.

(LG Fulda, Urteil v. 5.1.2018, 5 T 200/17)

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