Mietminderung bei Legionellen: Wann ist sie möglich?

Ausgangspunkt ist § 536 BGB: Ein Mietmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietwohnung von dem abweicht, was vertraglich geschuldet ist – und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung erheblich eingeschränkt wird. Eine Legionellenbelastung des Trinkwassers kann diesen Tatbestand erfüllen.

Grenzwerte sind in der Trinkwasserverordnung festgelegt und dienen der Orientierung. Die Verantwortung liegt unter anderem bei Vermietern in Mehrfamilienhäusern und Verwaltern. Gesetzliche Pflichten und Rechtsprechung – ein Überblick.

Legionellenprüfung: gesetzliche Pflichten

Vermieter sind laut Trinkwasserverordnung dazu verpflichtet, alle drei Jahre die Warmwasserversorgungen auf Legionellen prüfen zu lassen.

Der Untersuchungspflicht unterliegen nahezu alle Anlagen in Gebäuden mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage, also auch Mehrfamilienhäuser mit vermieteten Einheiten. Selbst genutzte Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser unterliegen dieser Pflicht üblicherweise nicht.

Mieter müssen dem Vermieter den für die Prüfung notwendigen Zutritt in die Mietwohnung gestatten. Die Ergebnisse müssen die Vermieter den Mietern bekanntgeben und über mögliche Gesundheitsgefährdungen informieren.

Trinkwasserverordnung (TrinkwV) 2026

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) wurde zuletzt 2023 grundlegend überarbeitet und soll 2026 erneut angepasst werden. Im Mittelpunkt steht eine neue Empfehlung des Umweltbundesamts (UBA) zur systemischen Legionellenuntersuchung – die wird dann voraussichtlich rechtsverbindlich.

Legionellenprüfung als Betriebskosten umlegen

Die Kosten der regelmäßigen Pflicht zur Legionellenprüfung sind Betriebskosten. Vermieter können sie als Teil der Warmwasserkosten auf die Mieter umlegen.

"Werden Legionellen im Trinkwasser festgestellt, sind die Kosten für die Ursachenforschung und die Beseitigung des Befalls in der Regel vom Vermieter zu tragen", erklärt Juristin Dr. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Hier gehe es um Kosten aus einem Schadensfall, die "nicht laufend anfallen und daher nicht umlagefähig sind."

Auch Wasser- und Erwärmungskosten für eine thermische Desinfektion müssen bei der Warm- und Kaltwasser-Abrechnung abgezogen werden – notfalls als Schätzung.

Legionellen beim Nachbarn: Keine Mietminderung

Nach Auffassung des Amtsgerichts Langen muss eine konkrete Gefahr durch Legionellen im Trinkwasser vorliegen, um Anspruch auf eine Mietminderung zu haben. Allein das Auftreten der Bakterien reicht nicht automatisch, wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS das Urteil einordnet.

Im vorliegenden Fall wurden in zwei Wohnungen eines Mietshauses Legionellen in einer Konzentration von rund 100 KbE (koloniebildende Einheiten) je 100 Milliliter festgestellt – vom amtlichen Grenzwert 1.000 KbE war das weit entfernt. Trotzdem machten die Mieter einer nicht von den Untersuchungen betroffenen Nachbarwohnung eine 25-prozentige Mietminderung geltend. Die Vermieterin weigerte sich, dem zu entsprechen.

Hier sah das Gericht keine Veranlassung, den Mietern die Minderung zuzugestehen: Ein bloßer Legionellenbefall in anderen Wohnungen stellt keinen Mangel gemäß § 536 BGB dar. Weder sei die Wohnung nachweislich betroffen, noch könne man bei einer so starken Unterschreitung des Grenzwerts daran denken, die Mietminderung zu gewähren.

(AG Langen, Urteil v. 27.3.2024, 55 C 72/23)

Legionellenbefall: Mietminderung um 25 Prozent

Weil Wasserproben in ihrer Wohnung eine erhöhte Konzentration an Legionellen im Trinkwasser ergeben hatten, sah das Amtsgericht Dresden in einem Fall eine Mietminderung um 25 Prozent als gerechtfertigt an. So ergab eine Untersuchung im Zeitraum von 29.9.2012 bis 13.10.2012 eine Konzentration von 14.000 KbE je 100 Milliliter.

Die Mieter machten ab dem 15.10.2012 die Minderung geltend und forderten die Vermieterin auf, für Abhilfe zu sorgen. Kurz darauf ließ die Vermieterin im Bad der Mieter einen Filter in den Duschkopf einbauen. Eine Wasserprobe Mitte Dezember 2012 ergab eine Legionellenkonzentration von 3.700 KbE je 100 Milliliter.

Eine zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räumlichkeit entspricht nur dann dem Vertragszweck, so das Gericht, wenn sie nicht gesundheitsgefährdend ist. Bei der gemessenen Legionellenkonzentration, die den technischen Maßnahmenwert nach der Trinkwasserverordnung deutlich überstiegen habe, sei von einer akuten Gesundheitsgefährdung auszugehen. Die Tauglichkeit der Wohnung war nicht unerheblich vermindert.

Auch durch den Einbau des Filters sei die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht vollständig wiederhergestellt gewesen: Die Legionellenkonzentration war weiterhin erhöht und es bestand eine davon ausgehende abstrakte Gefahr. Die Mieter konnten die Wohnung nur in dem Wissen über den erheblich überschrittenen Grenzwert nutzen. Bereits wenn die Verwirklichung einer Gefahr zu befürchten ist, sei ein Mietobjekt mangelhaft. Nicht entscheidend sei, dass ein Schaden eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht.

(AG Dresden, Urteil v. 11.11.2013, 148 C 5353/13)

Legionellenkonzentration maßgeblich für Mietminderung

Die Miete mindern darf ein Mieter nur, wenn durch den Legionellenbefall eine Gefahr für die Gesundheit objektiv vorliegt, entschied das Amtsgericht München, das eine Gefährdung erst ab einer Konzentration ab 10.000 KbE pro 100 Milliliter annimmt.

Der beklagte Mieter weigerte sich, die knapp 3.000 Euro hohe Miete für Mai 2013 zu überweisen, weil die Hausverwaltung eine über dem Grenzwert liegende Legionellenkonzentration festgestellt hatte, was durch einen weiteren Test bestätigt wurde. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Miete, der Mieter rechnete Gegenforderungen auf.

Das Gericht verurteilte den Mieter zur Zahlung und verneinte die geltend gemachten Gegenansprüche, da kein Mangel wegen einer Gesundheitsgefährdung bestehe. Das ginge aus den vorgelegten Untersuchungsberichten hervor. Eine rein subjektive Wahrnehmung einer Gefahr oder die Angst vor einer Gesundheitsgefährdung führe nicht zu einem Mangel der Wohnung.

(AG München, Urteil v. 25.6.2014, 452 C 2212/14)

Mietminderung bei Legionellen: Grenzwert reicht

Das Landgericht Berlin sah eine Mietminderung von zehn Prozent wegen Legionellenbefalls als berechtigt an, weil da die festgestellte Konzentration von maximal 3.700 KbE pro 100 Milliliter oberhalb des in der Trinkwasserverordnung festgelegten Grenzwertes von 100 KbE je 100 Milliliter lag.

Die Richter befanden, dass für die Feststellung eines Mangels nicht erforderlich ist, dass es tatsächlich zu einer Gesundheitsgefährdung kam. Es reiche aus, dass die Gefährdung nicht ausgeschlossen werden kann, wenn die begründete Besorgnis einer nicht nur unerheblichen Gesundheitsgefahr besteht. Dafür reiche es aus, dass der Grenzwert überschritten worden sei.

(LG Berlin, Urteil v. 17.6.2021, 67 S 17/21)

Das Amtsgericht Köln sieht bereits bei einer Legionellenkonzentration von mehr als 100 KbE je 100 Milliliter bis zu 1.000 KbE je 100 Milliliter eine Mietminderung von 20 Prozent als gerechtfertigt an. Das Gericht sieht hier die Gesundheit des Mieters gefährdet.

(AG Köln, Urteil v. 15.5.2019, 201 C 177/17)

Räumungsklage nach Mietminderung wegen Legionellen

In einem jüngeren Urteil gab das Amtsgericht Dresden der Klage eines Vermieters größtenteils statt, nachdem ein Mieter im sechsten Stock eines Mehrfamilienhauses wegen Legionellenbefalls des Trinkwassers die Miete um 20 bis 25 Prozent der Bruttowarmmiete gemindert hatte. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise ordentlich. Damit war der Mieter nicht einverstanden.

Im Rahmen von Messungen waren Werte zwischen maximal 2.800 KbE je 100 Milliliter und mindestens 200 KbE je 100 Milliliter festgestellt worden. Durch diese Legionellenkonzentration sei seine Gesundheit gefährdet worden, so der Mieter. Er habe deshalb unter Lungenbeschwerden gelitten. Der Vermieter war jedoch mit der Mietminderung nicht einverstanden und verklagte ihn auf Räumung der Mietwohnung und Nachzahlung der rückständigen Miete.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt gewesen sei. Es habe kein Mietmangel vorgelegen. Eine Überschreitung des Grenzwertes der Trinkwasserverordnung reiche nicht aus, um von einer Gesundheitsgefährdung eines durchschnittlichen Mieters durch Legionellenbefall auszugehen. Für eine konkrete Gesundheitsgefahr habe der Mieter keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen.

(AG Dresden, Urteil v. 16.2.2023, 143 C 2593/22)

Legionellenprüfung: Kostenverteilung in WEG

Die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und nicht allein den vermietenden Wohnungseigentümern.

Nach Auffassung des Landgerichts Saarbrücken entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten gleichmäßig auf alle Einheiten umzulegen und nicht nur auf die vermieteten Wohnungen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wasserversorgungsanlage in einem Gebäude einer WEG ganz überwiegend im gemeinschaftlichen Eigentum steht.

(LG Saarbrücken, Urteil v. 18.12.2015, 5 S 17/15)

Legionellen: nach dem Urlaub erhöhte Gefahr

Die Erreger vermehren sich in künstlichen Wassersystemen bei Temperaturen zwischen 25 Grad Celsius und 45 Grad Celsius, heißt es beim Bundesinstitut für Öffentliche Gesundheit (BIÖG). Bei Temperaturen über 60 Grad Celsius sterben sie ab. Unterhalb von 20 Grad Celsius vermehren sie sich kaum.

Übertragen werden die Bakterien laut BIÖG durch fein zerstäubtes Wasser. Diese sogenannten Aerosole können sich in der Luft verbreiten und dann eingeatmet werden. Eine Übertragung beim Trinken gilt als unwahrscheinlich. Wenn durch die Leitung längere Zeit kein Wasser läuft, kann die Vermehrung von Legionellen begünstigt werden.

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