Wohnungseigentümerin kann Einbau einer Klimaanlage nicht verhindern

In einer Grundsatzentscheidung hat der BGH sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Wohnungseigentümerin eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss genehmigte bauliche Veränderung (hier: Einbau einer Klimaanlage) an der Wohnungseinheit eines anderen Wohnungseigentümers verhindern kann, wenn sie eine spätere unangemessene Beeinträchtigung ihres Wohnungseigentums durch mögliche Lärmemissionen im Rahmen der Nutzung der Anlage befürchtet.

Anfechtungsklage gegen WEG-Beschluss

Im konkreten Fall hatte die Eigentümerin einer Wohnung im 4. Obergeschoss einer Wohnungseigentumsanlage gerichtlich einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten, durch den dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im 8. Obergeschoss der Einbau eines leistungsfähigen Split-Klimagerätes auf eigene Kosten gestattet worden war. Die Gestattung war mit der Auflage verbunden, dass das Außengerät an einer festgelegten Stelle der Fassade auf Dämpfsockeln zu Körperschallentkopplung zu montieren sei.

Wohnungseigentümerversammlung kann bauliche Veränderung gestatten

Die Klägerin befürchtete trotz der Auflagen für die Montage eine Beeinträchtigung nach Inbetriebnahme durch tieffrequenten Schall. Die Anfechtungsklage blieb ohne Erfolg. Nach der letztinstanzlichen Entscheidung des BGH folgt die grundsätzliche Kompetenz der Wohnungseigentümer, einem einzelnen Sondereigentümer eine bauliche Veränderung durch Beschluss zu gestatten, aus § 20 Abs. 1 WEG (BGH, Urteil v. 9.2.2024, V ZR 244/22).

Unbillige Benachteiligungen einzelner Wohnungseigentümer sind zu vermeiden

Ausführlich ging der BGH auf die Vorschrift des § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG ein. Danach darf die Wohnungseigentümerversammlung bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer in unbilliger Weise benachteiligen, ohne dessen Willen nicht beschließen. Entscheidend für die Beurteilung des angefochtenen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft war laut BGH daher eine Abwägung der mit der baulichen Veränderung bezweckten Vorteile auf der einen und der damit einhergehenden Nachteile für die Klägerin auf der anderen Seite.

Nachteile durch späteren Gebrauch bei Gestattung in der Regel unerheblich

Nach Auffassung des BGH können im Abwägungsprozess auch die späteren Auswirkungen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer baulichen Veränderung - in diesem Fall also des Betriebs der Klimaanlage - bei der Billigkeitsabwägung zu berücksichtigen sein. Diese Einbeziehung der späteren Nutzung soll aber nur dann zum Tragen kommen, wenn die erwarteten Nachteile zwangsläufig und untrennbar mit der baulichen Änderung verbunden und nicht lediglich potentielle Risiken sind. Die spätere Nutzung spielt nach der Entscheidung des Senats also nur dann eine Rolle, wenn bereits im Vorhinein evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig zu einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer führen wird.

Abwehransprüche gegen spätere Nutzungsnachteile bleiben bestehen

Der BGH stellte klar, dass im Rahmen der späteren Nutzung einer durch einen Wohnungseigentümerbeschluss gestatteten baulichen Veränderung Abwehransprüche eines Wohnungseigentümers gegen Störungen und Beeinträchtigungen seines Wohnungseigentums gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. aus § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 906 BGB ohne weiteres geltend gemacht werden können (BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 106/21). Diese Möglichkeit müsse der durch den Wohnungseigentümerbeschluss begünstigte Eigentümer im Auge behalten. Deshalb bestehe kein Grund, bereits im Vorhinein die bauliche Veränderung als solche zu untersagen.

Gesetzeszweck: Absenkung der Hürden für bauliche Veränderungen

Der BGH verwies ausdrücklich auf den Gesetzeszweck des mit dem Ende 2020 durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft getretenen § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG. Der Gesetzgeber wolle damit dem Sanierungsbedarf von Wohnungseigentumsanlagen begegnen und die zuvor bestehenden Hürden für bauliche Veränderungen absenken. Damit solle es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden, den baulichen Zustand ihrer Anlagen an sich ändernde Gebrauchsbedürfnisse anzupassen. Diesem Gesetzeszweck entspreche es, wenn schwierige Prognosen über mögliche Nachteile und Auswirkungen der späteren Nutzung – wie hier der befürchteten tieffrequenten Lärmemissionen - bei der Gestattung einer baulichen Veränderung weitgehend außen vorblieben.

Keine naheliegende Beeinträchtigung des Sondereigentums der Klägerin

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass die von der Klägerin befürchtete Beeinträchtigung durch tieffrequenten Schall nicht so evident sei, dass diese Möglichkeit bereits bei der Gestaltung der Anlage berücksichtigt werden müsse, zumal die in Aussicht genommene Anlage unstreitig den Vorschriften der TA-Lärm entsprach. Des Weiteren sei der Umstand zu berücksichtigen, dass sich zwischen der Eigentumswohnung der Klägerin und dem Penthouse 3 Stockwerke befänden und der Gestattungsbeschluss eine Anbringung von Dämpfsockeln vorsehe, sodass sich eine Beeinträchtigung des Sondereigentums der Klägerin nicht ohne weiteres aufdränge.

Unbilligkeit ist objektiv zu beurteilen

Schließlich wies der BGH darauf hin, dass von der Klägerin vorgebrachte gesundheitliche Beeinträchtigungen bei der Beurteilung außer Betracht zu bleiben haben. Das Vorliegen einer unbilligen Benachteiligung im Sinne des § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG sei allein nach objektiven Maßstäben zu beurteilen, besondere individuelle Befindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer hätten dabei außer Betracht zu bleiben. Den Belangen behinderter Wohnungseigentümer habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung baulicher Veränderungen im übrigen durch besondere Regelungen Beachtung geschenkt.

Klage abgewiesen

Im Ergebnis blieb der Anfechtungsklage damit der Erfolg versagt.

(BGH, Urteil v. 28.3.2025, V ZR 105/24)