Kündigungssperrfrist läuft erst ab dem Eigentumserwerb

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil die Rechte der Mieter gestärkt und sich gegen die bisher in der mietrechtlichen Literatur vertretene Mehrheitsmeinung gestellt. Nach dem Urteil des BGH löst die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft noch nicht den Lauf der gesetzlich geregelten Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.

Bis zu 10 Jahre Kündigungssperre nach Umwandlung in Wohnungseigentum

Im Zentrum der aktuellen Entscheidung des BGH stand die Frage, ab welchem Zeitpunkt nach der Aufteilung eines Hausgrundstücks in Wohnungseigentum die Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen beginnt. § 577a BGB bestimmt zum Schutz der Mieter, dass der Erwerber von Wohnungseigentum eine solche Kündigung erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung gegenüber den Mietern aussprechen darf, wenn an der Wohnung nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses anschließend veräußert wurde. Diese 3-jährige Sperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 3 BGB in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt durch landesrechtliche Verordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Diese 10-jährige Sperrfrist gilt in München und Berlin.

Erwerber kündigte Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine GmbH & Co. KG Ende 2011/Anfang 2012 das Eigentum an einem Hausgrundstück in München erworben und im Jahr 2012 die Umwandlung in Eigentumswohnungen veranlasst. Im Jahr 2016 hatte die Gesellschaft die streitgegenständliche, von Mietern seit dem Jahr 2004 bewohnte Wohnung, an den neuen Eigentümer veräußert. Dieser wurde im März 2017 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Im September 2022 erklärte er die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs.

Kläger hält Kündigungssperrfrist für abgelaufen

Nachdem die Mieter der Kündigung widersprachen und nicht auszogen klagte der neue Eigentümer vor Gericht auf Räumung der Wohnung. Er vertrat die Auffassung, die für die Stadt München geltende 10-jährige Sperrfrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach Umwandlung in Wohnungseigentum eingehalten zu haben. Die Umwandlung in Wohnungseigentum sei bereits im Jahr 2012 erfolgt und die Sperrfrist daher 10 Jahre später im Jahr 2022 abgelaufen.

Kündigungssperrfrist lief erst ab Eigentumserwerb des Klägers

Nach unterschiedlichen Instanzentscheidungen entschied der BGH zugunsten der Mieterin. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB begann nach Auffassung des Senats nicht schon mit dem Erwerb des Grundstücks und der Umwandlung in Wohnungseigentum durch die GmbH & Co. KG in den Jahren 2011/2012 zu laufen, sondern erst mit Eigentumserwerb des Klägers im Jahr 2017. Erst zu diesem Zeitpunkt habe die in München geltende 10-jährige Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung zu laufen begonnen.

Münchener Modell zur Umgehung der Kündigungssperrfrist

Der Kläger hatte sich auf die Ausnahmevorschrift des § 577a Abs. 1a BGB berufen. Hiernach beginnt die Sperrfrist unabhängig vom Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum bereits mit der Veräußerung, wenn Erwerbergemeinschaften (zum Zwecke der Umgehung der Sperrfrist) das bebaute Grundstück gemeinsam erwerben, anschließend den Mietern wegen Eigenbedarfs eines Miteigentümers kündigen und erst dann die Umwandlung in Wohnungseigentum vornehmen (Münchener Modell).

Spezialvorschrift zum Schutz der Mieter vor Umgehungsversuchen

Dieser in der Praxis vielfach angewandten Methode der Umgehung der Kündigungssperrfrist hatte der Gesetzgeber durch Einführung des § 577a Abs. 1a BGB entgegenzuwirken versucht. Gemäß § 577a Absatz 1a BGB beginnt die Frist für die Kündigungssperre bereits mit dem Zeitpunkt der Veräußerung zu laufen, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert wird. Hiernach wird die Kündigungssperre also für den Fall des Münchener Modells und ähnliche Erwerbermodelle zum Schutz der Mieter auf die Zeit vor Umwandlung in Wohnungseigentum vorgezogen.

Teleologische Reduktion des Gesetzeswortlauts

Diese Ausnahmevorschrift greift nach dem Urteil des BGH im konkreten Fall nicht, obwohl die GmbH und Co. KG als Erwerberin rechtlich als Personengesellschaft zu qualifizieren ist. Einer Anwendung der Vorschrift stehe der Sinn und Zweck der Vorschrift entgegen, Mieter vor einem erhöhten Verdrängungsrisiko im Zusammenhang mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum zu schützen (BGH Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 104/17). Die Ersterwerbergesellschaft sei eine Personenhandelsgesellschaft und gehöre deshalb nicht zu dem von § 577a Absatz 1a BGB adressierten Erwerberkreis. Der im Gesetz verwendete Begriff der Personengesellschaft meine Erwerbergemeinschaften und sei nach dem Gesetzeszweck einschränkend dahin auszulegen, dass Personenhandelsgesellschaften wie eine GmbH & Co. KG nicht erfasst sind.

Die Kündigungssperrfrist läuft erst 2027 aus

Im Ergebnis hat im konkreten Fall nach der Entscheidung des BGH der Lauf der 10-jährigen Kündigungssperrfrist des § 577a BGB erst im Jahr 2017 mit dem Übergang des Wohnungseigentums auf den Kläger begonnen und läuft noch bis zum Jahr 2027. Die erklärte Eigenbedarfskündigung des Klägers war damit unwirksam.

(BGH, Urteil v. 6.8.2025, VIII ZR 161/24)