Indexmiete – die wichtigsten Urteile im Überblick

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Bei der Vereinbarung eines Indexmietvertrages dürfen Vermieter von Wohnraum die Miethöhe nicht gemäß § 558 BGB regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Maßgeblich ist vielmehr die Entwicklung des Verbraucherpreisindex. 

Liegt eine wirksame Indexvereinbarung vor, kann der Vermieter die Miete einmal im Jahr anpassen: Die Berechnung muss dem Mieter in Textform verständlich und transparent mitgeteilt werden. Die Kappungsgrenze gilt für die Indexmiete nicht. Die Vorschriften über die Mietpreisbremse sind bei der Indexmiete nur auf die Ausgangsmiete anwendbar. So haben die Gerichte zum Themengebiet entschieden.

Klausel im Indexmietvertrag sichtbar und verständlich

Die Mieter einer Wohnung hatten gegen eine Mieterhöhung geklagt. Die Regelung zur Indexmiete befand sich als Unterpunkt am Ende des Vertrags unter "sonstige Vereinbarung" mit der Formulierung "Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557b BGB". Weitere Angaben gab es nicht.

Bei der Indexmiete handle es sich um eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses, so das Gericht. Eine solche Vereinbarung sei von einem durchschnittlich denkenden Vertragspartner in dem Abschnitt des Mietvertrages zu erwarten, der die Miethöhe regle. Hier aber liege eine überraschende Klausel gemäß § 305c Abs. 1 BGB vor. Damit sei die Klausel unwirksam.

Das Landgericht Berlin stützte die Entscheidung auf einen weiteren Gesichtspunkt: Die Indexklausel enthalte nur den Verweis auf die gesetzliche Regelung des § 557b BGB, ohne nachvollziehbar zu erklären, unter welchen Voraussetzungen die Höhe des Mietzinses anzupassen ist. Die Klausel verstoße damit gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und sei auch aus diesem Grunde nicht wirksam vereinbart.

(LG Berlin, Beschluss v. 13.1.2025, 63 S 138/24)

Indexbezogene Mietanpassungen in beide Richtungen

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin ist eine Mietvertragsklausel auch unwirksam, wenn der Vertrag Mietanpassungen fallender Preise nicht berücksichtigt. Diese Möglichkeit der Mietsenkung darf im Mietvertrag auch nicht ausdrücklich ausgeschlossen werden.

Eine Indexmietvereinbarung, die ausdrücklich nur Mietanpassungen zugunsten des Vermieters enthält, fallende Preisindizes zugunsten des Mieters aber nicht berücksichtigt, ist als Individualvereinbarung und als Formularklausel unwirksam.

(LG Berlin, Beschluss v. 20.6.2024, 67 S 83/24)

Mietpreisbremse nur auf Ausgangsmiete anwendbar

Wird in einem Wohnraummietvertrag eine Indexmiete vereinbart, sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete anwendbar. Das hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden. Wurde die Ausgangsmiete bei Einzug wirksam – also innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse – vereinbart, seien spätere Mieterhöhungen unabhängig von der Mietpreisbremse wirksam.

Die Mieter beauftragten eine Vertrauensperson mit einer Klage gegen den Vermieter auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete aus einem Indexmietvertrag. Die Wohnung befand sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Eine Mietpreisbremse war per Rechtsverordnung festgelegt. Der Kläger vermutete, dass die vereinbarte Mieterhöhung gegen die Mietpreisbremse verstoße und unwirksam sei.

Das Gericht bejahte die Ansprüche des Mieters, dass die gezahlte Miete im konkreten Fall überhöht gewesen sei, bestätigte aber gleichzeitig die gesetzliche Wertung, nach der die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gilt. Das sehe § 557a Abs. 4 BGB ausdrücklich vor.

(AG Berlin-Mitte, Urteil v. 2.11.2022, 123 C 77/22)

Indexmietvereinbarung: Angabe von Basisjahr nicht erforderlich

Eine Indexmietvereinbarung, die die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes knüpft, erfordert keine Angabe eines Basisjahres, hat der BGH in einem Streit zwischen Vermieter und Mieter einer Wohnung  über die Erhöhung einer Indexmiete entschieden.

(BGH, Urteil v. 26.5.2021, VIII ZR 42/20)

Erhöhung der Indexmiete erfordert keine Prozentangabe

Eine wirksame Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert nicht die Angabe, wie sich der Verbraucherpreisindex prozentual verändert hat, so der BGH. Die Vermieter und der Mieter einer Wohnung hatten darüber gestritten, ob eine Mieterhöhung berechtigt war.

(BGH, Urteil v. 22.11.2017, VIII ZR 291/16)

Indexklauseln im Gewerbemietvertrag: Urteile

Unwirksame Preisgleitklausel im Gewerbemietvertrag

Auch eine Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag, die eine automatische Anpassung der Miete nur vorsieht, wenn sich der Verbraucherpreisindex nach oben verändert hat, ist laut Landgericht Wuppertal unwirksam.

Es ging in dem Fall um die Wirksamkeit einer Preisgleitklausel. Die Feststellungsklage des Mieters hatte Erfolg. Die vereinbarte Wertsicherungsklausel verstieß gegen § 2 Abs. 3 Nr. 1 Preisklauselgesetz (PrKG). Es liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt, so das Gericht.

Der Vermieter konnte sich auch nicht auf § 8 PrKG berufen, wonach die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst dann eintritt, wenn der Verstoß gegen das PrKG rechtskräftig festgestellt wurde. Vom Gesetz ausdrücklich verbotene Klauseln, die den Vertragspartner erheblich benachteiligen, können in Formularverträgen auch dann nicht wirksam vereinbart werden, wenn sie in einem ausgehandelten Vertrag erst auf eine Klage hin ihre Wirksamkeit verlieren würden.

(LG Wuppertal, Urteil v. 24.11.2016, 7 O 139/15)

Indexmiete im Gewerbemietvertrag: Was gilt für Mieterhöhung?

Ist der Lebenshaltungskostenindex als Basis für eine Mietanpassung im Gewerbemietvertrag vereinbart und fällt weg, ist stattdessen der "Nachfolge-Index" anwendbar. Eine Vermischung von altem und neuem Index scheidet aus. Das geht aus einem BGH-Urteil hervor.

(BGH, Urteil v. 7.11.2012, XII ZR 41/11)

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