Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 23 WEG – Wohnungsei ... / B. Eigentümerversammlung (§ 23 I).

I. Allgemeines.

1. Begriff.

Rn 4

Die Versammlung ist eine von einem wenigstens potenziell Berechtigten (str) einberufene physische Zusammenkunft aller Teilnahme- (Rn 10, § 24 Rn 2) bzw Stimmberechtigten (§ 24 Rn 2) oder ihrer Vertreter an einem Versammlungsort und an einer Versammlungsstätte zu dem Zweck, sich über die Verwaltung des gemE (§ 18) auszutauschen und Angelegenheiten der WEigtümer und der GdW va im Wege des Beschl zu ordnen. Sie hat wenigstens drei Funktionen: Willensbildung, Beratung und Kontrolle. Ohne vorhergehende Einberufung liegt keine Versammlung vor. Eine spontane Zusammenkunft zB auf den Balkon (AG Königstein NZM 08, 171 [AG Königstein im Taunus 16.11.2007 - 27 C 955/07]) ist grds (Rn 5) keine Versammlung; dort dennoch getroffene Bestimmungen sind Nichtbeschl.

2. Universalversammlung.

Rn 5

Kommen ohne Ladung ausnw sämtliche WEigtümer zusammen, liegt eine Universalversammlung (Vollversammlung; jetzt nach § 9a I 2 auch bei der Ein-Personen-Versammlung) vor (BGH ZMR 11, 892). Sie heilt entspr § 51 III GmbHG Einberufungsmängel, wenn sämtliche WEigtümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen (BGH ZMR 22, 566 Rz 18; ZMR 11, 892 Rz 7). Es soll nach hM zB nicht darauf ankommen, ob den WEigtümern die fehlende Einberufungsberechtigung bekannt (BGH ZMR 22, 566 Rz 18) oder ob ein Gegenstand angekündigt worden war (BGH ZMR 22, 566 Rz 20). Bei einer Vollmacht kann etwas anderes gelten (s.a. LG Karlsruhe ZMR 11, 588). 3. Onlineteilnahme an Präsenzversammlung (§ 23 I 2).

a) Überblick.

Rn 6

§ 23 I 2 gibt den WEigtümern die Beschl-Kompetenz, dass WEigtümer an einer Präsenzversammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Versammlungsrechte ganz oder tw im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Der Datenschutz ist zu wahren (Vor §§ 1–49 Rn 41). Ein Beschluss ›Jeglicher Übertragungsfehler – gleich auf wessen Verantwortungsbereich dieser beruht – hindert den Fortgang der Eigentümerversammlung nicht. Der Online-Teilnehmer ist für einen solchen Fall darauf verwiesen, sich von einer anwesenden Person vertreten zu lassen.‹, soll nicht zu beanstanden sein (AG München ZMR 22, 931 (932)). Verfügt ein WEigtümer nicht über die verlangte technische Ausstattung, ist das hinzunehmen. Die WEigtümer müssen über die notwendige technische Ausgestaltung der Online-Teilnahme auf Seiten der GdW und auf Seiten der WEigtümer beschließen. Der Begriff ›elektronische Kommunikation‹ erfasst alle sprach- und/oder bildbasierten elektronischen Kommunikationsmittel sowie elektronische Textkommunikation. Bsp: Teilnahme per Video und Ton, etwa über ein soziales Netzwerk oder andere Dienste, aber auch nur per Ton, im Wege der E-Mail oder mit einem Messangerdienst. Der Beschl kann zur Prüfung der Teilnahmeberechtigung und zur Klärung des Stimmrechtes vorschreiben, dass sich ein WEigtümer etwa mit Hilfe eines Codes zur Teilnahme und/oder zur Stimmrechtsausübung legitimieren muss. Der Beschl muss ferner bestimmen, welche Versammlungsrechte ganz oder tw im Wege elektronischer Kommunikation ausgeübt werden können. Vorstellbar ist zB, dass ein auf der Versammlung nicht präsenter WEigtümer nur zuhören kann. Ferner ist vorstellbar, dass ein WEigtümer zwar Bild und Ton empfangen kann, aber kein Rede-, Antrags- oder ein Recht zur Abstimmung hat. Die ›Nichtöffentlichkeit‹ muss jeder WEigtümer wahren, der Versammlungsrechte jenseits der Präsenzversammlung wahrnimmt. Die Rechtmäßigkeit des Beschl richtet sich nach § 18 II. Dass WEigtümer die Möglichkeit elektronischer Kommunikation nicht nutzen können, ist unerheblich, da sie stets zur Versammlung kommen können. Die Kosten bestimmt § 16 II 1, 2.

b) Durchführung.

Rn 7

Die Durchführung ist Sache der GdW. Entspr Hardware ist anzuschaffen, zu leihen, zu mieten oder anderweitig zu organisieren. Die GdW muss den WEigtümern nach Maßgabe des Beschl die dort vorgesehene elektronische Kommunikation und die Wahrung der dort bestimmten Versammlungsrechte ermöglichen. Der Zugangsweg und ein etwaiger Legitimationsnachweis sind sämtlichen WEigtümern grds mit der Ladung zur Versammlung mitzuteilen. Ist die GdW für eine technische Störung verantwortlich, ist die Versammlung bei einer absehbaren Reparaturmöglichkeit zunächst für eine bestimmte Höchstdauer zu unterbrechen, ggf aber auch zu beenden. Entspr gilt, wenn zB wegen einer Netzstörung eine Übertragung von Bild und Ton in die eine oder andere Richtung gestört ist. Tritt bei einem WEigtümer eine Störung auf, ist er dafür verantwortlich.

4. Teilversammlung.

Rn 8

Es ist vereinbar, dass bestimmte Gegenstände nur von einigen WEigtümern zu bestimmen sind (Rn 1). Diese Regelung findet sich häufig in Mehrhausanlagen (Vor §§ 1–49 Rn 20 ff). In einem solchen Falle bietet es sich ggf auch an, zugleich zu vereinbaren, dass über die diesen WEigtümern allein zugeordneten Gegenstände außerdem die Abhaltung einer Teilversammlung stattfinden soll. Nach abzulehnender, aber wohl hM (München OLGR 07, 73; Ddorf OLGR 05, 525, 526) kommt eine Teilversammlung auch aufgrund einer ›Gruppenbetroffenheit‹ mehrerer WEigtümer für solche An...