Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 652 BGB – Entstehung des ... / 1. Nachweismakler.

Rn 28

Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags ist mehr als nur die Ermittlung und Weitergabe eines geeigneten, bisher dem Auftraggeber nicht bekannten Vertragsobjekts. Die Ermittlungsmöglichkeit durch den Auftraggeber reicht nicht aus (BGHZ 119, 32, 33). Der Nachweismakler hat den Auftraggeber vielmehr in die Lage zu versetzen, dass zumindest konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag geführt werden können (BGHZ 161, 349; 112, 63). Die zeitliche Reihenfolge des Vertragsschlusses mit dem Auftraggeber und des Nachweises ist nicht relevant (BGH NJW 98, 62); ein nachträglicher Vertragsschluss ist aber ungewöhnlich (Rn 16). Ferner hindert allein die Kenntnis des Objekts seitens des Auftraggebers nicht, dass eine Nachweistätigkeit erbracht wird (BGH WM 90, 1677). Erforderlich für den Nachweis ist regelmäßig die Mitteilung und die eindeutige Bezeichnung des Objekts sowie Name und Anschrift des am Abschluss des Hauptvertrags interessierten (verfügungsberechtigten) Dritten (BGH NZM 10, 629; NJW-RR 96, 113; NJW 87, 1628, 1629; der Auslegung zugänglich BGHZ 161, 349). Nicht provisionsschädlich soll es aber im Einzelfall sein, wenn der Makler den Namen des Verkäufers nicht nennt, durch den gegebenen (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers aber – zunächst – vollständig befriedigt wird und danach am Makler vorbei mit dem selbst ermittelten Eigentümer verhandelt und abschließt (Frankf NJW-RR 18, 1206 [BGH 03.07.2018 - XI ZR 702/16]). Wenn ein Nachweismakler einem Mietinteressenten vereinbarungsgemäß eine Liste mit Daten von Wohnungsanbietern und Objekten übersendet, die den Kunden in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Mietvertrag einzutreten, dann erbringt der Makler den Nachweis zum Abschluss des Hauptvertrages (BGH NZM 10, 629; Hinweis auf den nutzenden Eigentümer Bremen NJW-RR 15, 1327 [OLG Bremen 05.12.2014 - 2 U 86/14]). Eine Verschaffung einer Ermittlungsmöglichkeit und kein Nachweis liegt dagegen vor, wenn einem Verkaufsinteressenten eine Namensliste übersandt wird, die der Auftraggeber dann selbst abarbeiten muss, um das Interesse zu ermitteln (BGH NJW-RR 10, 1385 [BGH 15.04.2010 - III ZR 153/09]). Der Dritte muss im Zeitpunkt des Nachweises bereit und in der Lage (Vormerkungsberechtigter reicht: BGH NJW-RR 96, 113) sein, den angestrebten Vertrag abzuschließen (BGH NJW-RR 97, 884; Ddorf NJW-RR 00, 1504). Für Immobilienerwerber bzw -nutzer reicht das generelle Interesse am Vertragsschluss aus, soweit es dem in den Blick genommenen Objekt ähnelt (BGH NJW-RR 09, 1282 [BGH 04.06.2009 - III ZR 82/08]). Ein bei Gelegenheit des Nachweises aufkommendes Interesse des Dritten reicht nicht aus (Frankf NJW-RR 09, 642). Geringfügige Abweichungen, bei einer im Grundsatz aber bestehenden Bereitschaft, sind unschädlich (Teilvermietung: BGH NJW-RR 97, 884). Im Rahmen wertender, wirtschaftlicher Betrachtungsweise ist bei Unternehmens(an)teilen vom Vorliegen der Verkaufsbereitschaft auszugehen, wenn das vertretungsberechtigte Organ entsprechende Bereitschaft erkennen lässt und keine Anhaltspunkte für eine Ablehnung auf Seiten der Gesellschafter erkennbar sind (BGHZ 161, 349, 358).

Rn 29

Erleichterungen bestehen, falls mit der Objektbezeichnung eine Individualisierung auch im Hinblick auf den Verfügungsberechtigten ohne weitere Umstände möglich ist (Kobl NZM 02, 180 [OLG Koblenz 21.06.2001 - 5 U 225/01] – gleiche Adresse). Bei mehreren Berechtigten werden die Angaben in Bezug auf einen Berechtigten idR ausreichen (für Miteigentümer: Hamm NJW-RR 99, 632). Die Individualisierung eines Objekts kann ferner in den Fällen genügen, in denen wegen Unentschlossenheit zunächst auf Angaben zum Verfügungsberechtigten verzichtet (BGH NJW 06, 3062) und der Hauptvertrag später unter Umgehung des Maklers geschlossen wurde (BGH NJW 87, 1628; Ddorf NJW-RR 99, 349). Allerdings ist der Makler dafür beweispflichtig (Ddorf NJW-RR 99, 349, 350). Das gilt auch, wenn die Informationen des Maklers erhebliche Lücken aufweisen. Ein Nachweis kann aber die vereinbarte Verweisung an andere Makler sein (indirekter Nachweis), die den angestrebten Abschluss nachweisen (BGH NJW-RR 94, 559 [BGH 02.02.1994 - IV ZR 24/93]; Grüneberg/Sprau § 652 Rz 25 ff). Beim Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren wird ohne besondere Individualvereinbarung (in AGB nicht wirksam: BGHZ 119, 32) kein Vergütungsanspruch entstehen (BGHZ 112, 59), weil aufgrund der hoheitlichen Prägung des Verfahrens weder eine Vermittlung noch ein Nachweis möglich ist (Celle NZM 05, 265 [OLG Celle 07.12.2004 - 3 W 108/04]).

Rn 30

Der Nachweis des Maklers muss für den Abschluss des Hauptvertrags wesentlich sein (BGH NJW 83, 1848). Die einfache Kausalität irgendeiner Tätigkeit genügt nicht (BGHZ 141, 40). Ein Nachweis in Form einer wesentlichen Tätigkeit ist auch noch möglich, wenn der Auftraggeber schon einzelne Kenntnisse im Hinblick auf das nachgewiesene Objekt hatte. Es muss dabei allerdings Raum für den Makler verbl...