OLG Koblenz Urteil vom 21.06.2001 - 5 U 225/01

Verfahrensgang

LG Mainz (Urteil vom 15.12.2000; Aktenzeichen 9 O 276/99)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 15. Dezember 2000 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits fallen dem Kläger zur Last.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger ist Immobilienmakler. In einem Zeitungsinserat vom 5. November 1998 bot er den Verkauf einer Doppelhaushälfte zum Preis von 355.000 DM an. Danach meldeten sich die Beklagten, und es kam am 14. November 1998 zu einem Besichtigungstermin. Bei dieser Gelegenheit wies der Kläger darauf hin, dass beim Kauf eine Maklerprovision anfalle. Anschließend überließ er den Beklagten Pläne des Hauses. Als Kaufpreis erschien nunmehr ein Betrag von 350.000 DM möglich.

Am 15. November 1998 besichtigten die Beklagten das Haus ein zweites Mal, indem sie sich den Schlüssel von einem Grundstücksnachbarn besorgten. Sie bekundeten dann gegenüber dem Kläger Erwerbsinteresse, äußerten aber am 18. November 1998 Bedenken gegen die Höhe des Kaufpreises. Der Kläger ließ sie indessen alsbald wissen, dass ein Betrag unter 350.000 DM für den Verkäufer nicht in Betracht komme.

Später knüpften die Beklagten Kontakt zu dem Makler M…, der seinerseits ein Haus für 350.000 DM annonciert hatte. Als sich herausstellte, dass es dabei um eben das Objekt ging, das schon von dem Kläger angeboten worden war, sagten die Beklagten, sie zahlten dafür nicht den genannten Preis. Es gelang M…, den Verkäufer auf einen Betrag von 330.000 DM herunterzuhandeln. Auf dieser Grundlage schlossen die Beklagten dann am 2. Dezember 1998 einen Kaufvertrag.

Nunmehr nimmt der Kläger die Beklagten auf Zahlung eines Maklerhonorars in Anspruch. Das Landgericht hat seinem Antrag, der auf einen Betrag von 11.832 DM nebst Zinsen gerichtet gewesen ist, im Anschluss an die Parteivernehmung der Beklagten stattgegeben.

Das greifen die Beklagten mit der Berufung sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach an. Sie bestreiten wie bereits in erster Instanz den Abschluss eines Maklervertrags, weil der Kläger sein Provisionsverlangen nicht deutlich gemacht habe. Zudem habe der Kläger keine wesentliche Maklertätigkeit erbracht, denn er habe ihnen den Namen und die Anschrift des Verkäufers vorenthalten. Darüber hinaus fehle es an einem maßgeblichen Ursachenzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Klägers und dem Hauskauf. Im Übrigen scheitere ein möglicher Provisionsanspruch jedenfalls daran, dass der Kläger wider besseres Wissen mitgeteilt habe, der Verkäufer lehne einen Kaufpreis von weniger als 350.000 DM ab. Diese falsche Information begründe einen Verwirkungseinwand oder aufrechenbare Schadensersatzforderungen. Dem tritt der Kläger entgegen.

Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben,indem er den Verkäufer Schröder gemäß § 377 Abs. 3 ZPO als Zeugen vernommen hat.

Entscheidungsgründe

Die Berufung führt zur Aufhebung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Der Maklerprovisionsanspruch des Klägers (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) scheitert an dem Verwirkungseinwand (§ 654 BGB).

1. Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag (§ 652 BGB) zustande kam. Dieser Vertrag verpflichtete die Beklagten grundsätzlich dazu, eine Nachweistätigkeit des Klägers zu honorieren, wenn sie zum Abschluss des von ihnen angestrebten Kaufs führte.

Um einen Maklervertrag zu schließen, bedarf es keiner ausdrücklichen Vereinbarung. Es reicht aus, dass der Kunde dieDienste des Maklers entgegen nimmt und wissen muss, dass der Makler dafür im Erfolgsfall eine Vergütung verlangen wird (BGH NJW-RR 1996, 114; OLG Hamburg NJW-RR 1996, 1463, 1464; Sprau in Palandt, BGB, 60. Aufl., § 652 Rdnr. 4). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt: Die Beklagten hatten sich auf das Inserat vom 5. November 1998 an den Kläger gewandt und sich dann das angebotene Haus zeigen lassen. Es ist unstreitig, dass der Kläger dabei auf den Anfall einer Maklerprovision hinweis. Indem der Kläger diesen Punkt zur Sprache brachte, wurde ausreichend deutlich, dass es insoweit um mögliche Zahlungspflichten der Beklagten ging. Deren behauptete subjektive Annahme, der Kläger habe dabei allein auf seine Ansprüche gegen den – gar nicht anwesenden – Verkäufer abgehoben, war bei gebotener objektiver Sicht (§§ 133, 157 BGB) irrig und damit belanglos.

2. Die Nachweistätigkeit des Klägers hat maßgeblich dazu beigetragen, dass die Beklagten das streitige Objekt schließlich kauften. Die Besichtigung vom 14. November 1998 und die weitere Besichtigung, die sie daraufhin am nächsten Tag vornahmen, weckten ihr Interesse und ihren Erwerbswillen. Dass der Kläger bei alledem den Verkäufer nicht benannte, machte seine Leistungen nicht bedeutungslos. Zwar ist die Leistung eines Maklers vielfach nur dann wesentlich und damit auch vergütungsfähig, wenn er seinem Auftraggeber den prospektiven Vertragspartner namhaft macht (BGHZ 141, 40, 46). Aber im vorliegenden Fall war das entbehrl...