Maklerleistung: Wenn Preisabschläge eine Rolle spielen

Constanze Becker

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, München

Spielzeughaus mit Geldschild — Bild: mauritius Dass der erzielte Kaufpreis stark unter dem zunächst angebotenen lag, war mitentscheidend für das Urteil

Teilt ein Kunde dem Makler mit, dass er nicht mehr an dem Kauf interessiert ist, erwirbt die Immobilie dann aber doch – und zwar mit erheblichem Preisabschlag –, wird es schwierig, die Kausalität der Maklerleistung darzustellen. Das LG Darmstadt hat eine Klage auf Provision abgewiesen.

Wenn ein Kunde gegenüber dem Makler seine Kaufabsicht eindeutig aufgibt und sodann beim späteren Kauf auch noch ein erheblicher Preisabschlag zu verzeichnen ist, wird es schwierig für den Makler, noch eine Kausalität seiner Leistung darzustellen. Hier ist eine wertende Betrachtung nötig, hat das Landgericht (LG) Darmstadt entschieden (Urteil v. 11.2.2021, Az. 29 O 326/19).

Sachverhalt: Klage auf Provision

Die Eigentümer beauftragten den Makler und Kläger zum Verkauf eines Wohnhauses. Der Kaufpreis sollte mindestens 634.900 Euro betragen. Der Maklervertrag lief bis Ende Januar 2019. Der Makler sollte dabei die Maklercourtage in Höhe von 5,95 Prozent des Kaufpreises vom Käufer erhalten.

Anfang Januar meldeten sich Interessenten für das Objekt, die dieses gemeinsam mit dem Makler besichtigten und sich weitere Unterlagen zusenden ließen. Mit Nachricht vom 19.2.2019 teilten die Beklagten dem Makler mit, dass sie "wohlwissend, dass uns jemand anderes zuvorkommen kann", keine weitere Besichtigung des Objekts wünschten, da ihnen dies zeitlich aktuell nicht möglich sei. Der Verkaufsauftrag der Verkäufer mit dem Makler lief zum 31.3.2019 aus.

Der Kläger übersandte den Verkäufern daraufhin eine Liste mit potenziellen Interessenten, auf der auch die Namen der Interessenten standen. Die Verkäufer beauftragten ab dem 1.2.2019 eine andere Maklerfirma. Im Nachhinein wurde bekannt, dass die Interessenten das Objekt zu einem Preis von 535.000 Euro erworben haben. Der Makler verlangt durch die Klage die Provision von den damaligen Interessenten.

Entscheidungsgründe: Keine Kausalität Maklernachweis – Kaufvertrag

Die Klage des Maklers hat keinen Erfolg. Die Interessenten wenden ein, dass keine Kausalität und keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit (Kaufpreis 634.900 Euro versus 535.000 Euro) vorliege. Das Gericht negiert die erforderliche Kausalität zwischen Maklernachweis und abgeschlossenem Vertrag. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt voraus, dass der Hauptvertrag "infolge" des Nachweises oder der Vermittlung zustande gekommen ist, das heißt dass die von ihm entfaltete Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags kausal geworden ist.

Dies bedeutet zwar nicht, dass das Handeln des Maklers allein ursächlich gewesen sein muss oder auch nur die Hauptursache gebildet hat; vielmehr reicht es aus, wenn das Verhalten des Maklers zumindest mitursächlich geworden ist. Hierbei genügt es allerdings nicht, dass die Maklertätigkeit auf anderem Weg adäquat kausal den Abschluss bewirkt hat; vielmehr muss der Hauptvertrag bei wertender Betrachtung sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen (BGH, Urteil vom 5.3.2020, Az. I ZR 69/19).

Maßgebende Voraussetzung für die Entstehung der Provisionspflicht des Maklerkunden ist, dass sein Vertragsschluss sich als Verwirklichung einer Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluss anzusehen ist (BGH, Urteil vom 18.1.1996, Az. III ZR 71/95). Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg (BGH, Urteil vom 18.1.1996, Az. III ZR 71/95).

Auch wenn der Zeitraum zwischen der Besichtigung und dem Kauf des Objekts unter einem Jahr lag, so hatten die Interessenten am 19.2.2019 ihre Kaufabsicht aufgegeben. Dies war für den Makler klar erkennbar. Insofern war es den Interessenten gelungen nachzuweisen, dass der Zweitmakler den Nachweis zum erfolgreichen Kauf des Objekts erbracht hat.

Praxishinweis

Grundsätzlich ist die Unterbrechung der Kausalität nur die Ausnahme und der Kunde trägt die Beweislast für die Nichtursächlichkeit der Maklertätigkeit. Wenn aber der Kunde gegenüber dem Makler seine Kaufabsicht eindeutig aufgibt und sodann auch noch ein erheblicher Preisabschlag zu verzeichnen ist, so ist es schwierig für den Makler, noch eine Kausalität seiner Maklerleistung darzustellen.

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