Der Käufer eines Hauses muss für eine Maklerleistung keine Courtage entrichten, wenn der auf dieser Leistung beruhende Kaufvertrag geplatzt ist und er das Objekt erst mehr als ein Jahr später nach zwischenzeitlicher Anmietung erworben hat.
Sachverhalt:
Der Makler bot eine Immobilie nebst großem Grundstück zum Verkauf an, bei der noch eine Grundstücksaufteilung vor dem Kauf vorgenommen werden musste. Der Käufer wurde durch den klagenden Makler über das Objekt informiert und entschloss sich danach zum Kauf des Hauses nebst Grundstück. Da es aber Probleme bei der Aufteilung des Grundstücks gab, kam es nicht zum finalen notariellen Abschluss.
Statt das Objekt zu kaufen, mietete der beklagte Käufer das Objekt zunächst an und zog in das Haus zur Selbstnutzung ein. Erst nach 14 Monaten und nach Beseitigung der Aufteilungsprobleme kaufte der Maklerkunde die Immobilie. Der Makler forderte mit seiner Klage die Maklerprovision. Nach Klageabweisung durch das Landgericht legte der Makler Berufung zum OLG Zweibrücken ein.
Entscheidungsgründe:
Das Oberlandesgericht hat dem klagenden Makler keine Provision zugesprochen. Dem Makler stehe nur dann eine Vergütung zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit zustande komme. Dies müsse der Makler beweisen; allerdings konnte der Makler dies nicht.
Erleichterungen bei diesem Nachweis seien nur dann anzunehmen, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen habe und durch seine Tätigkeit der Abschluss des Kaufvertrages als Hauptvertrag in angemessenem Zeitabstand erfolge. Dann werde zugunsten des Maklers vermutet, dass der Vertrag aufgrund der Leistungen des Maklers zustande gekommen sei. Der hier zwischen Nachweisleistung und dem Vertragsschluss liegende Zeitraum von 14 Monaten und die vorherige Anmietung des Objektes ließen eine solche Vermutung zugunsten des Maklers nicht mehr zu. Der Käufer habe seine Erwerbsabsicht vorübergehend auch vollständig aufgegeben, da er sich nach der Abstandnahme vom Kaufvertrag dazu entschlossen hatte, das streitgegenständliche Objekt anzumieten.
Weiter habe der Käufer zunächst ein erneutes Kaufangebot der Verkäufer abgelehnt und auch Besichtigungen des Anwesens durch potenzielle Erwerber erdulden müssen. Zudem sei die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Verkäuferseite erklärt worden. Bei Berücksichtigung dieser Umstände könne der Erwerb der Immobilie mehr als ein Jahr nach dem ersten Notartermin nicht mehr im Zusammenhang mit der Leistung des Maklers gesehen werden.
OLG Zweibrücken, Urteil vom 5.10.2020, Az. 5 U 42/20
Praxishinweis:
Die nur vorübergehende Aufgabe der Absicht des Kunden eines Nachweismaklers, das angebotene Objekt zu erwerben, führt, sofern der Vertragsschluss dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt, nur ausnahmsweise zur Unterbrechung des notwendigen Ursachenzusammenhangs zwischen Maklerleistung und dem Erfolgseintritt.
Hier lag der Zeitraum bei mehr als zwölf Monaten und der Kunde hatte tatsächlich das Objekt angemietet und nicht gekauft. Dieser musste sich sogar rechtlich als Mieter gegen den Eigentümer gegen eine Kündigung zur Wehr setzen. Erst dann entschied sich der Interessent wieder zum Kauf des Objektes.