OLG Bremen Urteil vom 05.12.2014 - 2 U 86/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzungen für das Entstehen einer Nachweismaklercourtage

Leitsatz (amtlich)

1. Der Anfall einer Nachweismaklercourtage setzt voraus, dass der Makler seinen Kunden in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag zu treten, was in der Regel erfordert, dass er seinem Kunden den Vertragspartner für dieses Geschäft benennt, also konkrete Angaben zu der Person macht, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist. Dafür reicht es nicht aus, dass der Kunde nach dem Vortrag des Maklers bereits unschwer aus dem Kaufangebot auf den Grundstückeigentümer hätte schließen können.

2. Ein Anspruch des Maklers auf Courtage scheidet auch dann aus, wenn der Makler dem Kunden eine andere Leistung angedient hat als die vom Eigentümer angebotene und der sodann zwischen dem Kunden und dem Eigentümer abgeschlossene Grundstückskaufvertrag sich substantiell von der durch den Makler dem Kunden zur Vermittlung angedienten Vereinbarung über das Grundstück unterscheidet.

Normenkette

BGB § 652 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Bremen (Urteil vom 16.06.2014; Aktenzeichen 4 O 1130/12)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LG Bremen, 4. Zivilkammer, vom 16.6.2014 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil des LG sowie des Senats sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung einer Maklercourtage von EUR 46.112,50 nebst Zinsen für die Vermittlung eines von der Beklagten in B., H-Str. 36 [...], für EUR 775.000 erworbenen Gewerbeobjekts in Anspruch. Die verlangte Courtage errechnet sich aus 5 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.

Eigentümerin des Grundstücks war eine B-GmbH (früher: [...]), welche dort ihren Geschäftssitz hatte und ihren Betrieb führte, das Grundstück aber veräußern wollte. Bebaut war das Grundstück mit einem Bürogebäude, einer Produktionshalle und einer Garagenanlage. Wie die Klägerin das Grundstück "an die Hand" bekam, ist streitig. Die B GmbH bot das Grundstück in einem "offenen Bieterverfahren" zum Verkauf an.

Die Klägerin vermakelt gewerbliche Immobilien und will von ihrem angeblichen Partner, dem Zeugen N., gebeten worden sein das Objekt anzubieten, wobei Herr N. seinerseits von der Eigentümerin um eine Vermakelung ersucht worden sein soll.

Mit Schreiben vom 9.2.2010 (Anlage K 1 = Bl. 17 d.A.) bot die Klägerin der Beklagten dieses Gewerbeobjekt unter Angabe der genauen Adresse zur "Anmietung/Anpachtung/Ankauf" mit folgender Erläuterung an:

"Das Grundstück eignet sich m.E. für die Bebauung mit einer Waschstraße und einer Vergnügungsstätte ...

An dieser Stelle weisen wir darauf hin, dass bei Abschluss eines Kauf-/Miet- oder Pachtvertrages vom Käufer/Mieter eine Provision gemäß anliegender Anlage 1 an unser Unternehmen zu zahlen ist. Dies gilt auch, wenn der Vertrag über ein assoziiertes Unternehmen/Projektgesellschaft abgeschlossen wird.

Sollten Sie dieses Angebot nicht binnen 14 Tagen ablehnen, erkennen Sie es mit seinen Bedingungen an."

Dem Schreiben beigefügt war ein "Kaufangebot" vom 9.2.2010, mit einem "Stadtplanauszug" (aus Google), einer Lagebeschreibung, einem Ausschnitt aus der Flurkarte, in der ein Gebäude mit der Erläuterung "Waschstraße" und ein anderes mit "Spielstätte 1.200 m²" versehen waren, sowie mit folgender

"Objektbeschreibung:

Das Grundstück mit ca. 4.700 m² ist derzeit durch den Eigentümer genutzt.

Der Eigentümer wird das Grundstück im 1. Qu. 2010 beräumen und die Technik zurückbauen.

Ein Mieter bewohnt die Dienstwohnung, die zu kündigen ist.

Für den Abbruch der Baulichkeiten liegt eine Schätzung über netto EUR 150.000 vor.

Auf dem Nachbargrundstück befindet sich ein Getränke Hoffmann Markt, ggü. ein Burger King Restaurant.

Das Grundstück eignet sich m.E. für die Belegung mit einer Spielstätte mit bis zu 6 Lizenzen.

Hierfür sollte eine Miete von 19.200 EUR/Monat erzielbar sein."

Unter "Konditionen" ist angegeben:

"Kaufpreis Verhandlungsbasis: 1,25 Mio EUR inklusive Baurecht."

Unter "Provision" ist geregelt:

"Aufgrund der aufwendigen Abstimmungen im Zusammenhang mit der Genehmigung einer Spielstätte berechnet die S-GmbH neben der Courtage auch eine Beratungsgebühr i.H.v. 50.000 EUR.

Bei Grundstückskäufen erfolgt die Berechnung auf Basis des vereinbarten Gesamtkaufpreises und aller damit in Verbindung stehenden Nebenleistungen von dem Wert bis EUR 5 Mio. 5 %, von dem Wert über EUR 5 Mio. bis EUR 25 Mio. 4 % und von dem Wert über EUR 25 Mio. 3 % und ist vom Kunden an uns zu bezahlen."

Ferner wird auf die beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin verwiesen (s. Bl. 22 d.A.).

Das Angebot war an den in B. wohnhaften Zeugen D-, "handelnd im Auftrag" der Beklagten gerichtet.

Vor dem 8.3.2010 nahm der Zeug...