Online-Anzeige mit Provisionspflicht = Maklervertrag

Von einem Maklervertrag ist immer dann auszugehen, wenn der Makler ein Grundstück unter Hinweis auf die Provisionspflicht anbietet und ein Interessent sich Objektangaben machen lässt sowie weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt. Dies gilt auch für eine Anzeige im Internet.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 6.7.2022 – 13 U 84/21)

Zustandekommen des Maklervertrags

Mit einem Alleinauftrag wurde die klagende Maklerin von den Eigentümern mit dem Verkauf von zwei Grundstücken betraut. Dafür bewarb die Klägerin die Grundstücke im Internet. Im Dezember 2018 wandte sich die nunmehr beklagte Interessentin mit der Bitte um Übersendung der Exposés und der Objektdaten für die beiden streitgegenständlichen Grundstücke an die Klägerin.

In der Anzeige der Klägerin auf der Seite Immobilienscout24 war – fettgedruckt – auf die Käuferprovision in bestimmter Höhe (5,9 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer) ausdrücklich hingewiesen worden. Nach dieser Anfrage erhielt die Interessentin das verlangte Exposé mit den erforderlichen Objektdaten.

Zudem konnte durch die Maklerin nachgewiesen werden, dass die Beklagte mehrmals den zur Verfügung gestellten "360-Grad-Rundgang" zur Immobilie nutzte. Unter dem Vorwand, sie hätte kein Interesse mehr, sagte die Beklagte einen bereits vereinbarten Besichtigungstermin wieder ab. Dennoch erfolgte sechs Monate später der Kauf der beiden Hausgrundstücke durch notariellen Vertrag. Die Maklerprovision wurde durch die Käuferin nicht bezahlt, da sie das Zustandekommen des Maklervertrags bestritt.

Makler hat auf Provisionspflicht hingewiesen

Das OLG bejaht einen Anspruch der Maklerin auf Zahlung der Maklerprovision. Erforderlich ist bei jedem der Vertragsteile ein Verhalten, das als entsprechende Willenserklärung im Sinne eines Angebots beziehungsweise einer Annahme gewertet werden kann. Hierbei wird ein Angebot des Maklers häufig in der Übermittlung eines Exposés mit ausdrücklichem Provisionsverlangen anzunehmen sein. Für die Annahmeerklärung zum Zustandekommen des Maklervertrages ist es erforderlich, dass der Maklerkunde Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Vergütung verlangen wird.

Dem Verhalten eines Interessenten komme ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er – wie vorliegend – aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss. Von einem Maklervertrag ist laut Urteil immer dann auszugehen, wenn der Makler ein Grundstück unter Hinweis auf die Provisionspflicht anbietet und ein Interessent sich Objektangaben machen lässt und  Maklerdienste in Anspruch nimmt.

Auch der Einwand der vermeintlichen Vorkenntnis half der Beklagten nicht, denn die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit müsse für den Abschluss des beziehungsweise der Hauptverträge nicht allein oder gar hauptursächlich, sondern lediglich mitursächlich geworden sein. Die Maklerin hat hier für den Vertragsschluss zusätzliche mitursächliche Maklerleistungen erbracht.

Vor allem aber kann es einem Interessenten, der in Kenntnis des Provisionsverlangens und unter Inanspruchnahme von Maklerleistungen einen Maklervertrag abgeschlossen hat, verwehrt sein, sich später auf seine Vorkenntnis zu berufen, wenn er – wie vorliegend – Maklerleistungen entgegennimmt, ohne hier auf seine bereits bestehenden Vorkenntnisse hinzuweisen.

Praxishinweis: Hinweis in der Online-Anzeige

Es ist für einen erfolgreichen Anspruch auf die Maklerprovision essenziell, bereits in der Internet-Annonce und dem Exposé ausdrücklich einen Provisionshinweis abzugeben. Ansonsten ist der Abschluss des Maklervertrags unter Umständen schwierig zu beweisen.

Das Urteil ist in der Ausgabe 12/2022 des Fachmagazins "Immobilienwirtschaft" erschienen. Lesen Sie das gesamte Heft in der Immobilienwirtschaft-App.