Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 577 BGB – Vorkaufsrecht ... / B. Voraussetzung des Vorkaufsrechts.

I. Zeitliche Grenzen, I 3.

Rn 4

Die Umwandlung muss – wie auch der Verkauf an den Dritten – nur nach der ›Überlassung‹ (vgl Staud/Rolfs § 577 Rz 14; BGH NZM 16, 540 [BGH 06.04.2016 - VIII ZR 143/15]) des Mietobjekts – die nicht zwingend mit dem Tag des Mietvertragsschlusses zusammenfallen muss – erfolgen, ansonsten ist der Zeitpunkt der Umwandlung selbst ohne Bedeutung (Blank WuM 93, 577). Die ›Begründung des Wohnungseigentums‹ wird erst mit dem Tag angenommen, an dem das Anlegen des Wohnungsgrundbuchs erfolgt, nicht bereits mit Beurkundung der Teilungserklärung (BGH ZMR 17, 302, Bundschuh ZMR 01, 324, 329).

Rn 5

Der Beginn der 2-Monatsfrist gem §§ 469 II, 577 I 3 setzt eine vollständige und wahrheitsgemäße Unterrichtung des/aller Mieter(s) voraus (§ 577 II), Mitteilung über den Drittkauf und über dessen Inhalt (§ 469 I) sowie Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht inkl evtl vorliegender Verwaltergenehmigung nach § 12 WEG (vgl Staud/Rolfs § 577 Rz 41; Elsing ZNotP 07, 414; aA Herrler ZNotP 07, 448 zur strittigen Wirksamkeit der Verwalterzustimmung bei Maklertätigkeit). Die Zweimonatsfrist beginnt neu zu laufen, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag mit dem Dritten geändert wird (Blank WuM 96, 329 [LG München I 27.03.1996 - 14 S 18213/95]; Karlsr WuM 96, 325, 327 [OLG Karlsruhe 17.05.1995 - 13 U 125/93] Ziff II. 1.). Änderungen des Erstkaufvertrages müssen dem Mieter mitgeteilt werden.

II. Form, III.

Rn 6

§ 577 III sieht – in Abw von der allgemeinen Verweisung in § 577 I 3 auf die §§ 463 ff – die Schriftform für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter vor. Zu den Besonderheiten im Zusammenhang mit dem früheren HausTWG (jetzt §§ 312 ff, 355 ff) vgl J.-H. Schmidt WE 01, 66. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung des Berechtigten dar (Sternel Mietrecht aktuell XI. Rz 277). Das Recht zur Auflassung des Wohnungseigentums kann durch Vormerkung gesichert werden (§ 883); auch im Wege einstweiliger Verfügung (LG Köln NJW-RR 95, 1354). Zur Grundbuchberichtigung bei abweichendem Aufteilungsplan vgl KG ZMR 10, 705.

III. Beteiligte Personen.

1. Vorkaufsverpflichteter.

Rn 7

Vorkaufsverpflichteter ist der Veräußerer/Verkäufer des Wohnungseigentums – Teileigentum genügt nicht –, der aber nicht mit dem Vermieter personenidentisch sein muss. Dies gilt auch bei Zwangsverwaltung (BGH ZMR 09, 349).

2. Vorkaufsberechtigter.

Rn 8

Vorkaufsberechtigter ist nur der Endmieter, dem der Wohnraum zur tatsächlichen Nutzung überlassen ist. Str ist, ob die Kündigung des Mietverhältnisses – sei es durch den Vermieter oder Mieter – die Entstehung des Vorkaufsrechts verhindert (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers § 577 Rz 27). Das Vorkaufsrecht kann nur im Ganzen ausgeübt werden (§ 472), dh mehrere Mieter/Berechtigte – denen jeweils die Veräußerung mitgeteilt werden muss – müssen es gemeinsam ausüben und werden dann Miteigentümer. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar; aber nach Ausübung des Vorkaufsrechts können die sich daraus ergebenden Rechte entspr einer vorher getroffenen Vereinbarung an einen Dritten abgetreten werden (vgl BGH ZMR 00, 812). Nach Flomm (Hambg GE 93, 322) soll bei Nichtausübung durch einen Mitmieter aber der andere Mieter – nicht auf einen Bruchteil beschränkt, sondern insgesamt – das Vorkaufsrecht ausüben dürfen.

Rn 9

Gewerbliche Zwischenmieter scheiden als Vorkaufsberechtigte aus (BGH NJW 91, 1815 [BGH 20.03.1991 - VIII ARZ 6/90]). § 577 IV erweitert beim Tode des Mieters den Kreis der Berechtigten auf die Personen, die nach § 563 I, II das Mietverhältnis fortsetzen.

IV. Die Umwandlungsabsicht.

Rn 10

Umwandlungsabsicht wird bejaht, wenn konkrete Maßnahmen vorliegen, die über das Beschaffen der reinen Abgeschlossenheitsbescheinigung (vgl § 7 IV Nr 2 WEG) hinausgehen. Es ist zumindest die Beurkundung bzw – was auch genügt (Kosten!) – Beglaubigung der Teilungserklärung oder Veräußerung einzelner Wohnungseigentums- bzw Wohnungserbbaurechte nach § 30 WEG mit der Aufteilungsverpflichtung Voraussetzung (Hamm v 30.3.12, 30 U 126/11 = BGH NZM 14, 133 [BGH 22.11.2013 - V ZR 96/12]). Problematisch ist der Fall einer vor Überlassung der Wohnung an den Mieter bereits bestehenden Aufteilungsabsicht. Nach LG Oldenburg (WuM 97, 436 [LG Oldenburg 26.06.1997 - 16 S 259/97]) soll es darauf ankommen, ob der Mieter bei Anmietung Kenntnis von der Umwandlungsabsicht hatte. Nach wohl hM (Schilling/Meyer ZMR 94, 503 Ziff 4; Blank WuM 93, 573, 577) kann der Begriff ›soll‹ in § 577 I 1 subjektiv, objektiv oder gemischt ausgelegt werden. Die Kenntnis des Mieters zum Zeitpunkt der Überlassung schließt idR das Vorkaufsrecht aus (vgl Wirth NZM 98, 390, str). Analog gilt § 577 bei Realteilung eines mit Reihenhäusern bebauten Grundstücks (BGH NJW 08, 2257, Anm Dötsch MietRB 08, 227; BGH ZMR 15, 199 und ZMR 16, 530 sowie in Abgrenzung dazu LG Berlin GE 17, 891).

V. Ausübung beim ersten Verkaufsfall nach Umwandlung.

Rn 11

Das Vorkaufsrecht gilt nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung, für spätere Verkäufe greift es nicht ein (BGH ZMR 07, 770; ZMR 06, 511 im Anschluss an BGH ZMR 99, 607 = MDR 99, 986 = NJW 99, 2044 zu § 2b WoBindG; AG Frankfurt/M NJW 95, 1034 = ZMR 95, 317; vgl auch L...